Thị trường bất động sản diễn ra cuộc "sàng lọc" mạnh mẽ nhất trong một thập kỷ qua

Theo dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I số lượng sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động tăng khoảng 40-50% so với quý trước, chỉ tính riêng hệ thống sàn môi giới. Ước tính cho thấy số lượng môi giới hoạt động trong quý I chỉ còn khoảng dưới 30% so với giai đoạn đầu năm trước. VARS nhận định rằng đây là một giai đoạn đầy thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh.

Ông Mạnh - lãnh đạo doanh nghiệp công ty môi giới bất động sản, cho biết trong gần một năm qua, doanh thu từ các giao dịch thành công không đủ để trả chi phí hoạt động. Công ty đã phải chấp nhận chậm trễ trong việc trả lương và hiện đang nợ lương cứng cho một số nhân viên. Ngay cả các khoản tiền hoa hồng từ năm trước đến nay cũng bị trì hoãn thanh toán. Thu nhập không đủ để đáp ứng chi phí, dẫn đến việc tạm ngừng hoạt động kinh doanh vì không có đủ dòng tiền để duy trì hệ thống.

Doanh nghiệp của ông Mạnh trước đây có tới 30 nhân viên vào đầu năm 2022. Tuy nhiên, đến tháng 1/2023, một số nhân viên đã nghỉ việc do chính sách cắt giảm nhân sự, khiến số lượng lao động chỉ còn 12 người. Hiện nay, công ty đang phải trả lại mặt bằng thuê và tìm kiếm các mặt bằng nhỏ hơn với chi phí thuê rẻ hơn. Chỉ còn 3 người trong số nhân viên hiện tại tham gia sáng lập và góp vốn, chỉ nhằm hoàn tất các thủ tục tài chính và thu hồi công nợ.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng không khá khẩm hơn. Ông Trường, chủ văn phòng môi giới ở Hà Nội đã phải đóng cửa các chi nhánh mở rộng tại Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn và Đà Bắc (Hoà Bình) do thị trường vùng ven bị "đóng băng".

Theo ông Trường, công ty của ông đã ghi nhận lỗ trong hơn 9 tháng qua. Các giao dịch mua bán diễn ra rất chậm chạp, thậm chí trong 3 tháng liên tiếp, công ty không đạt được bất kỳ giao dịch mua bán thành công nào. "Các nhân viên đã chuyển sang các ngành nghề khác. Họ chỉ nhận thêm công việc môi giới một cách rời rạc. Nếu thành công, họ sẽ nhận được hoa hồng từ người bán; nhưng nếu thất bại, họ sẽ chấp nhận với công việc cũ", ông Trường nói.

Báo cáo mới nhất về tình hình kinh tế - xã hội từ Tổng cục Thống kê cho thấy sau 5 tháng đầu năm, số lượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể đã tăng lên đáng kể lên con số 554, tăng 30,4%. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp mới thành lập chỉ đạt 1744 doanh nghiệp, giảm 61,4%. Tốc độ giải thể của các doanh nghiệp bất động sản vượt đứng đầu so với các ngành khác, trong khi tốc độ thành lập doanh nghiệp mới là thấp nhất.

Theo ông Trường, người đã trải qua cuộc khủng hoảng trong giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trải qua sự sàng lọc khắc nghiệt. Thị trường đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng quá nóng, giá bất động sản tăng vọt và xuất hiện liên tục các công ty mới. Sức nóng của thị trường từ năm 2017 - 2020 gấp nhiều lần giai đoạn từ 2007 - 2010. Đây là lý do tại sao sự sàng lọc trong giai đoạn này sẽ diễn ra cực kỳ khắc nghiệt nếu tình trạng suy thoái kéo dài.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đã chỉ ra những thách thức của thị trường bất động sản, bao gồm giảm mạnh dòng tiền của doanh nghiệp, khả năng thanh toán lãi vay thấp và khả năng trả nợ giảm.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân lo ngại rằng áp lực trái phiếu đáo hạn cao trong những năm tới sẽ gây ra tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng sau một thời gian tăng trưởng nóng, giá bất động sản đã tăng quá cao. Đặc biệt, trong giai đoạn suy thoái kinh tế từ năm 2020 đến 2021, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Ông Hiển cho rằng, trong giai đoạn 2012-2013, tâm lý "bắt đáy" còn rất mạnh. Tuy nhiên, hiện tại, những nhà đầu tư đang nắm giữ đất và đầu cơ đều đang mất tự tin. Họ chỉ hy vọng có người mua để thoát hàng và rất vui mừng nếu có điều đó xảy ra.