Thị trường bất động sản cao tầng tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã chứng kiến những chuyển biến đáng chú ý, khi nguồn cung căn hộ trung cấp mới tiếp tục khan hiếm trong quý thứ năm liên tiếp, đẩy nhu cầu mua sắm chuyển hướng mạnh mẽ sang thị trường thứ cấp. Đây là xu hướng không chỉ phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường chuyển nhượng trong việc duy trì thanh khoản và cân bằng thị trường.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2/2025 ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch, tăng 56% so với quý 1/2025. Trong số này, giao dịch thứ cấp chiếm tới 20.400 căn, gấp 2,4 lần so với giao dịch sơ cấp (8.500 căn). Phân khúc căn hộ cao tầng tiếp tục dẫn đầu về độ sôi động, với tổng cộng 17.100 căn được mua bán (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Đáng chú ý, trong khi nguồn cung sơ cấp mới giảm mạnh, giao dịch thứ cấp lại tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý 1/2025, đạt 9.400 căn. Sự tăng trưởng này được hỗ trợ bởi quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.
Ông Tiến nhận định: “Sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Việc thiếu vắng các dự án trung cấp và bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cùng với tâm lý thận trọng của người mua đã tạo nên một bức tranh thị trường đặc thù. Thị trường thứ cấp không chỉ là giải pháp tạm thời mà đang trở thành một ‘van xả’ quan trọng, giúp duy trì thanh khoản và giữ nhịp cho thị trường bất động sản Hà Nội trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp chưa đáp ứng được nhu cầu.”
Thị trường thứ cấp trong quý 2/2025 đã chứng tỏ vai trò động lực chính trong việc duy trì hoạt động giao dịch. Với nguồn cung sơ cấp tiếp tục lệch pha, các căn hộ chuyển nhượng không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở thực mà còn cung cấp các lựa chọn giá cả linh hoạt, từ đó thu hút sự quan tâm của nhiều nhóm người mua khác nhau. Dự kiến, xu hướng này sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, giúp thị trường bất động sản Hà Nội duy trì sự ổn định trong suốt năm 2025.
Về triển vọng nguồn cung mới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho biết từ năm 2026 trở đi, thị trường có thể kỳ vọng sự cải thiện đáng kể. Khi các dự án đang trong giai đoạn thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Trong giai đoạn 2026–2027, Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, chủ yếu tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm. Điều này có thể dẫn đến xu hướng điều chỉnh giá bán theo hướng giảm nhẹ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, các dự án nằm ở những khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng giữ giá hoặc thậm chí tăng giá.
Thách thức về nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực và khả năng chi trả không chỉ là vấn đề của Hà Nội mà còn là bài toán chung của nhiều đô thị lớn trên thế giới. Theo báo cáo từ Savills, tại Paris, trong giai đoạn 2000–2024, thành phố này cung cấp trung bình 40.000 ngôi nhà mới mỗi năm. Tuy nhiên, với quỹ đất ngày càng khan hiếm và giá bất động sản tăng cao, Paris đã chuyển hướng sang tái sử dụng các công trình hiện hữu thay vì mở rộng xây dựng mới. Kế hoạch nhà ở năm 2024 của thành phố đặt mục tiêu chuyển đổi các tòa nhà hiện có, hướng tới đạt tỷ lệ 40% nhà ở công vào năm 2035. Đồng thời, chính quyền Paris cũng áp thuế đối với các bất động sản bỏ hoang để đưa nguồn cung không sử dụng trở lại thị trường, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Tương tự, tại Thượng Hải, Trung Quốc, năm 2024 ghi nhận khoảng 127.000 căn nhà mới được hoàn thành, thể hiện tốc độ phát triển ổn định. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là một rào cản lớn đối với người dân. Các yếu tố như chi phí sinh hoạt tăng, cơ hội việc làm giảm và áp lực từ lối sống hiện đại đang ảnh hưởng đến niềm tin vào thị trường bất động sản. Để giải quyết, chính quyền Thượng Hải đã triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng thu nhập và củng cố niềm tin của người dân, từ đó hỗ trợ thị trường nhà ở phát triển bền vững hơn.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2/2025 đã thể hiện sự thích nghi mạnh mẽ trước những thách thức về nguồn cung và giá cả. Sự dịch chuyển sang thị trường thứ cấp không chỉ giúp duy trì thanh khoản mà còn mở ra cơ hội cho người mua ở thực tiếp cận các sản phẩm phù hợp hơn. Với triển vọng nguồn cung mới từ năm 2026 và các bài học từ các đô thị lớn trên thế giới, thị trường Hà Nội hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển theo hướng cân bằng và bền vững hơn trong tương lai.
