Một công dân phản ánh, gia đình đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Thửa đất này nằm trong khu dân cư cũ và thuộc trường hợp đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Người này đặt câu hỏi: Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)? Khi chuyển mục đích sử dụng, nội dung có được cập nhật trên sổ đỏ hiện tại hay phải cấp sổ mới?
Phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép
Trả lời những nội dung trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là một trong các trường hợp cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây không phải là hình thức chuyển mục đích tự động mà phải dựa trên căn cứ pháp lý cụ thể và phù hợp với quy hoạch.
Căn cứ pháp lý cho việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai. Theo đó, việc chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa có đất ở sang đất ở (hoặc chuyển các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở) phải dựa vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc này nhằm đảm bảo tính nhất quán trong phát triển hạ tầng và sử dụng quỹ đất hiệu quả.
Trình tự, thủ tục theo các nghị định hiện hành
Về thủ tục thực hiện, hiện nay việc chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng theo hướng dẫn tại các khoản 2, 3, 4 và 6 Điều 44 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Tuy nhiên, kể từ ngày 1/7/2025, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Khi đó, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hướng dẫn tại Mục I, Phần III ban hành kèm theo Nghị định này.
Đây là các văn bản pháp lý quan trọng, định hướng rõ ràng về quy trình xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm các bước: nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai, kiểm tra thực địa (nếu cần), thẩm định hồ sơ, ra quyết định cho phép chuyển mục đích, và cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có thể xác nhận thay đổi trên sổ cũ hoặc cấp sổ đỏ mới
Về nội dung cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sau khi chuyển đổi mục đích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan địa phương – nơi có đất. Vì vậy, Bộ không thể trả lời chi tiết mà chỉ nêu quan điểm về nguyên tắc pháp lý.
Cụ thể, theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân và cộng đồng dân cư thuộc về UBND cấp huyện. Việc đăng ký biến động đất đai, bao gồm cả việc chuyển mục đích sử dụng, được thực hiện bởi Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh.
Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác nhận thay đổi có thể được thực hiện bằng hai cách: cập nhật trực tiếp vào trang 4 của sổ đỏ hiện có hoặc cấp giấy chứng nhận mới. Việc lựa chọn hình thức nào tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất. Trong cả hai trường hợp, thông tin cập nhật đều có giá trị pháp lý như nhau.
Người dân cần liên hệ địa phương để được hướng dẫn cụ thể
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị, trong trường hợp này, công dân nên chủ động liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết, nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục đúng quy định. Việc cập nhật thông tin địa chính và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào quá trình phối hợp đầy đủ giữa người dân và các cơ quan chức năng tại cơ sở.
