Dự thảo mới của Bộ Tài chính đang gây chú ý với đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Khoản thu nhập này được xác định là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua cùng các chi phí liên quan, và sẽ được tính theo từng lần giao dịch.
Trường hợp không thể xác minh được giá mua và chi phí, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa vào thời gian nắm giữ: 10% nếu bất động sản được chuyển nhượng trong vòng dưới 2 năm, 6% cho thời gian từ 2 đến dưới 5 năm, 4% từ 5 đến dưới 10 năm, và chỉ còn 2% nếu tài sản được giữ trên 10 năm hoặc là tài sản thừa kế.
Theo Bộ Tài chính, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá, gây biến động thị trường. Chính sách này được xây dựng dựa trên kinh nghiệm từ nhiều quốc gia đã sử dụng công cụ thuế để điều tiết hành vi đầu tư ngắn hạn và tạo lập sự ổn định cho thị trường bất động sản.
Cơ quan soạn thảo cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, tham khảo chính sách từ các nước có điều kiện tương đồng nhằm hoàn thiện hệ thống thuế phù hợp với thực tiễn trong nước.
Đánh giá về đề xuất đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mức thuế này sẽ buộc nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm "lướt sóng", phải tính toán lại chiến lược.
"Rõ ràng, chính sách thuế mới có thể kéo theo sự sụt giảm về lượng giao dịch trên thị trường. Và khi giao dịch giảm, toàn bộ hệ thống thị trường sẽ bị ảnh hưởng dây chuyền. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này sẽ chịu tác động trực tiếp", ông Đính phân tích.
Theo ông, nếu chính sách thuế được ban hành trong bối cảnh hiện tại, khi thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi thì những tác động tiêu cực là điều khó tránh khỏi.
Dù thừa nhận chính sách thuế mới có thể kéo theo những tác động ngắn hạn không mấy tích cực, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – vẫn khẳng định việc ban hành là cần thiết để hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Theo ông Đính, trong giai đoạn đầu, các dự án có mức giá bán cao có thể gặp khó khăn trong thanh khoản do sức cầu suy giảm. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh lại chiến lược giá bán, mở ra cơ hội tái thiết lập mặt bằng giá mới phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
"Chúng ta cần xác định rõ mục tiêu của chính sách thuế là gì. Dù ban đầu có thể gặp phản ứng từ thị trường, nhưng về dài hạn, đây là công cụ cần thiết để ngăn chặn đầu cơ, trục lợi, tạo nền tảng cho một thị trường phát triển bền vững và phục vụ đúng nhu cầu thực", ông nhấn mạnh.
TS. Đính cho biết thêm, bên cạnh việc điều chỉnh chính sách thuế, Chính phủ cũng đang thúc đẩy một loạt giải pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Một trong những trọng tâm là đẩy mạnh số hóa và tích hợp dữ liệu liên ngành, bao gồm: đất đai, dân cư, thuế, quy hoạch, xây dựng…
Việc kết nối và tích hợp các dữ liệu này thành một hệ thống thống nhất sẽ tạo điều kiện để xây dựng Trung tâm dữ liệu bất động sản quốc gia, đồng thời hình thành các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Khi đó, toàn bộ thông tin về tài sản, quyền sở hữu, lịch sử giao dịch… sẽ được theo dõi chặt chẽ, góp phần tăng tính minh bạch, giảm rủi ro và ngăn chặn hành vi đầu cơ.
Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng nhận định, việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá bán sang cách tính 20% trên thu nhập thực tế cho thấy sự thay đổi tư duy rõ rệt trong chính sách thuế.
“Đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ, giữ càng lâu, thuế càng thấp, là bước đi nhằm phân loại hành vi đầu tư. Thay vì ‘đánh đồng’ tất cả, chính sách đang nhắm đúng vào nhóm đầu cơ, lướt sóng cần điều chỉnh”, ông Tuấn phân tích.
Cả hai chuyên gia đều cho rằng, nếu được thực hiện đồng bộ với các giải pháp thể chế, số hóa và quản lý minh bạch, chính sách thuế mới không chỉ là công cụ thu ngân sách mà còn là bước đệm cho một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững trong tương lai.
"Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này là thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược 'lướt sóng', đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch 'ăn chênh' trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn", Luật sư Tuấn nói.
Một trong những lo ngại phổ biến trước đề xuất áp dụng thuế thu nhập mới đối với chuyển nhượng bất động sản là nguy cơ người bán sẽ "chuyển gánh nặng" sang người mua, khiến giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, kịch bản này không hoàn toàn chắc chắn, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và thanh lọc mạnh mẽ.
Theo ông Tuấn, việc người bán có thể tăng giá để bù thuế chỉ là một khả năng, không phải kết quả tất yếu. Giá bất động sản còn chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh trên thị trường, nguồn cung và tâm lý người tiêu dùng tại thời điểm giao dịch.
Dẫn chứng từ thị trường Hà Nội, ông cho biết từ tháng 4 đến đầu tháng 7/2025, thành phố đã gỡ vướng cho 298 dự án, với tổng diện tích lên tới khoảng 1.530 ha, phần lớn là những dự án từng bị đình trệ. Song song đó, nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang được tái khởi động. Điều này cho thấy tín hiệu tích cực trong việc khơi thông nguồn cung, yếu tố then chốt giúp giữ giá ổn định và phục vụ nhu cầu thực.
Theo luật sư Tuấn, nếu chính sách thuế được triển khai đúng hướng và kết hợp đồng bộ với các giải pháp quản lý khác, nó sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy minh bạch và đưa giá bất động sản dần trở về giá trị thực. Khi đó, nhóm người mua để ở, những người có nhu cầu thực sự sẽ là đối tượng được hưởng lợi về dài hạn, dù ban đầu có thể phải chia sẻ một phần chi phí phát sinh từ thuế.
"Nhìn tổng thể, việc thay đổi cách tính thuế không chỉ đơn thuần nhằm tăng thu ngân sách, mà còn là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là một bước chuyển quan trọng trong tư duy điều tiết: bất động sản không thể tiếp tục là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà phải là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm", ông Tuấn nhấn mạnh.
