Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ ghi nhận sự phục hồi từ phía người mua và dòng tiền đầu tư, mà còn chứng kiến sự trở lại đầy mạnh mẽ của cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Những con số thống kê mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy sự chuyển biến rõ rệt về cả lượng và chất, phản ánh niềm tin ngày càng được củng cố vào triển vọng hồi phục của ngành.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã tăng tới 76% so với cùng kỳ năm 2024.
Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong ngành bất động sản cũng ghi nhận mức tăng 15%, với bình quân khoảng 430 doanh nghiệp mới ra đời mỗi tháng. Đây là con số rất đáng chú ý, không chỉ phản ánh sự gia nhập mạnh mẽ của những nhà đầu tư mới, mà còn thể hiện kỳ vọng lớn vào chu kỳ phục hồi và tăng trưởng trung dài hạn của thị trường. Tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới thành lập cũng tăng trưởng ấn tượng, lên tới 20% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực tài chính để đón đầu cơ hội mới.
Sự trở lại mạnh mẽ của doanh nghiệp còn đi kèm với những chiến lược mới, phù hợp hơn với bối cảnh thị trường hiện tại.
Giới chuyên gia nhận định, đà quay lại và gia tăng hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản là chỉ dấu quan trọng, góp phần củng cố đà phục hồi chung của thị trường. Sự hiện diện trở lại của các nhà phát triển dự án không chỉ tạo ra thêm nguồn cung mới, mà còn kích thích các hoạt động liên quan như xây dựng, tài chính, dịch vụ môi giới, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho nền kinh tế.
Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản (thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes – tổng nguồn cung căn hộ trong quý II/2025 đạt hơn 36.000 sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với quý I. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận 64.000 căn hộ mới được chào bán, tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Đây là tín hiệu cho thấy hoạt động triển khai dự án của các chủ đầu tư đang gia tăng mạnh mẽ trở lại sau thời gian dài gián đoạn.
Tuy vậy, bức tranh cung – cầu không hoàn toàn tích cực khi xét đến cơ cấu sản phẩm. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế áp đảo, trong đó loại hình căn hộ sang trọng ghi nhận mức tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân lại có xu hướng chững lại. Mặc dù một số dự án nhà ở xã hội được đưa ra thị trường trong quý II, nhưng số lượng còn rất hạn chế và chưa đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp.
Xét về yếu tố địa lý, thị trường cũng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. Khu vực miền Bắc dẫn đầu với 53% tổng nguồn cung căn hộ trên toàn quốc, chủ yếu tập trung tại Hà Nội. Trong khi đó, miền Nam dù ghi nhận sự trở lại của một số dự án quy mô lớn tại TP.HCM nhưng vẫn chỉ đóng góp khoảng 34% tổng nguồn cung.
Một điểm nổi bật khác trong nửa đầu năm là vai trò dẫn dắt thị trường của các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là Vinhomes. Chỉ riêng trong quý II/2025, doanh nghiệp này đã chiếm hơn 50% số lượng căn hộ mở bán trên toàn quốc, chủ yếu tại các đại đô thị phía Bắc và TP.HCM. Sự hiện diện áp đảo của những "ông lớn" giúp đảm bảo chất lượng sản phẩm và tiến độ thi công, song cũng đồng nghĩa với việc các dự án quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu sẽ tiếp tục bị cạnh tranh mạnh mẽ.
Bên cạnh nguồn cung, giá bán căn hộ trong nửa đầu năm 2025 cũng thiết lập mặt bằng mới, cho thấy xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn bất chấp những nỗ lực kìm hãm của thị trường. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng gần 88% so với giai đoạn nền năm 2023. TP.HCM cũng ghi nhận mức giá trung bình 77,1 triệu đồng/m², còn tại Đà Nẵng mức giá đạt 66,4 triệu đồng/m², tăng 69,8% so với cùng kỳ năm trước.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự khởi sắc mạnh mẽ với khoảng 40.000 giao dịch thành công trên toàn quốc. Con số này không chỉ gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024, mà còn cao gấp hơn 5 lần so với nửa đầu năm 2023, cho thấy đà phục hồi đang trở nên rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Cả phân khúc căn hộ cao tầng và thấp tầng đều đạt mức hấp thụ tốt, chủ yếu nhờ nguồn dòng tiền giá rẻ được bơm vào thị trường và tâm lý kỳ vọng vào chu kỳ tăng giá mới của nhà đầu tư. Lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp cũng là yếu tố hỗ trợ tích cực cho quyết định xuống tiền của nhiều khách hàng.
Tuy nhiên, một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính nên vẫn giữ tâm lý "găm hàng", chưa có xu hướng bán cắt lỗ, bất chấp giá đã có dấu hiệu hồi phục. Trong khi đó, người mua ở thực lại dần dịch chuyển về các khu vực vùng ven, nơi có giá hợp lý hơn và hạ tầng đang từng bước được cải thiện.
Theo dự báo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường sẽ tiếp tục giữ được đà tăng trưởng trong nửa cuối năm 2025. Các yếu tố nền tảng như lãi suất thấp, khung pháp lý dần được tháo gỡ, cùng với đầu tư công vào hạ tầng giao thông ngày càng mạnh mẽ sẽ là những lực đẩy quan trọng giúp thị trường duy trì xu hướng phục hồi ổn định. VARS cũng nhận định, nếu khu vực miền Nam đảm bảo tiến độ ra hàng như kế hoạch, thì tỷ trọng nguồn cung tại đây có thể tiệm cận với miền Bắc, thu hẹp khoảng cách vốn tồn tại trong nhiều năm qua.
Dù vậy, thị trường vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Trong đó, giá nhà tiếp tục leo thang do chi phí đầu vào, tình trạng mất cân đối giữa phát triển hạ tầng và tốc độ đô thị hóa, dân cư tăng nhanh khiến áp lực lên các đô thị lớn trở nên rõ rệt. Đặc biệt, khả năng tiếp cận nhà ở đối với người thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời, khi giá nhà vượt quá mức chi trả hợp lý của nhóm đối tượng này.
Trước tình hình đó, VARS đưa ra một số kiến nghị chính sách cụ thể nhằm đảm bảo phát triển thị trường bền vững và bao trùm hơn. Cụ thể, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các thành phố lớn và khu vực có nhu cầu thực cao; yêu cầu bố trí tối thiểu 20% quỹ đất trong các dự án mới để phục vụ nhà ở xã hội; ban hành quy trình thống nhất về xác minh đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, VARS cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia, cần nghiên cứu cơ chế điều tiết dòng vốn sao cho hợp lý, hướng đến ưu tiên phân khúc phục vụ số đông, thay vì tập trung quá mức vào bất động sản cao cấp như thời gian qua.
Đặc biệt, VARS khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tích cực lồng ghép yếu tố xã hội vào quá trình phát triển dự án, nhằm tạo nên giá trị bền vững lâu dài.
