Trong hai tháng 6 và 7/2025, thị trường bất động sản tại các phường mới sáp nhập giữa TP.HCM và Bình Dương cũ ghi nhận sự sôi động cả về giao dịch lẫn nhu cầu tìm mua.
Một số phân khúc ghi nhận mức tăng giá nhẹ, song dòng tiền chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thật.
Tại phường Bình Thạnh (TP.HCM), chị Nguyễn Thị Thu Huyền cho biết gia đình đang tìm mua căn hộ khoảng 2,5 tỷ đồng. Dù giá nhà đất và chung cư tại khu chị đang thuê chưa biến động nhiều nhưng vẫn cao so với chất lượng. Trong khi đó, các khu vực mới sáp nhập như Lái Thiêu, Bình Hòa, Dĩ An có hạ tầng tốt hơn, kết nối thuận tiện với trung tâm, khiến gia đình chị cân nhắc mua để an cư lâu dài.
Ông Trần Văn Hưng, Giám đốc kinh doanh C-Holdings, đơn vị phát triển nhiều dự án tại Thuận An (Bình Dương cũ) cho hay, lượng giao dịch tại các phường mới sáp nhập tăng khoảng 10-12% so với cùng kỳ năm ngoái. “Khách hàng hiện ưu tiên giá trị thực và tiện ích lâu dài thay vì đầu cơ. Đơn cử, dự án The Felix ra mắt tháng 6 đã ghi nhận hơn 900 giao dịch ngay đợt mở bán đầu tiên,” ông Hưng nói, đồng thời nhận định việc sáp nhập không chỉ tạo hiệu ứng tâm lý mà còn gia tăng lợi thế hạ tầng và dịch vụ, góp phần hình thành động lực tăng giá bền vững.
Nhu cầu lớn hiện nay tập trung vào phân khúc căn hộ đô thị phù hợp với tốc độ đô thị hóa và cơ cấu dân số trẻ. Những dự án có tiện ích đồng bộ, gần các trục giao thông chính đang là lựa chọn của nhiều gia đình trẻ tìm nơi an cư.
Ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons,cũng ghi nhận lượng tìm kiếm nhà ở tại các phường mới sáp nhập gia tăng. “Người mua để ở chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà đầu tư chuyển sang chiến lược dài hạn, giữ tài sản đến khi bàn giao hoặc khai thác cho thuê ở các khu vực gần Làng Đại học, khu công nghiệp và trung tâm cũ TP.HCM,” ông Quân cho biết. Theo ông, căn hộ vẫn có ưu thế nhờ đáp ứng nhu cầu thực, giá ít biến động và khả năng khai thác cho thuê ổn định. Dự án Bcons Solary, ra mắt từ cuối tháng 4, hiện đã tiêu thụ gần 80% sản phẩm.
Đánh giá về yếu tố sáp nhập địa giới, ông Quân cho rằng đây không còn là động lực tăng giá tức thời như trước. “Người mua giờ cân nhắc kỹ về pháp lý, hạ tầng và xu hướng phát triển đô thị. Chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức giá cạnh tranh,” ông nói, nhấn mạnh rằng hạ tầng và pháp lý là hai yếu tố được ưu tiên hàng đầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định việc sáp nhập mở ra cơ hội mới cho nhóm khách hàng thu nhập trung và thấp. Ông cho rằng 2025 là năm bản lề khi loạt chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm dự án thương mại qua thỏa thuận quyền sử dụng đất bắt đầu có hiệu lực. “Cơ chế mới sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và bổ sung quỹ đất, nhưng cần thời gian để phát huy tác dụng. Nửa cuối 2026, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng lành mạnh hơn,” ông Châu phân tích.
Theo HoREA, hiện còn khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý, nhiều dự án dừng triển khai nhiều năm. Nếu không được tháo gỡ sớm, quỹ đất sẽ lãng phí và giá nhà khó giảm. Ngoài ra, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp từ tháng 8/2025, ước khoảng 180.000 tỷ đồng, cũng là yếu tố cần được theo dõi.
Để cải thiện tình hình, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM sớm phê duyệt danh mục 371 khu đất thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ giai đoạn 2021-2030. Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất và tháo gỡ nghĩa vụ tài chính cho một số dự án cũng được đề xuất nhằm giảm chi phí và tạo điều kiện cho doanh nghiệp.
Giới chuyên gia dự báo, những tháng cuối năm 2025, thị trường sẽ phân hóa rõ nét: các dự án cao cấp, pháp lý đầy đủ tiếp tục giữ sức hút, trong khi phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội phụ thuộc nhiều vào chính sách hỗ trợ. Hoàn thiện hạ tầng liên vùng và mô hình chính quyền hai cấp sau sáp nhập được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, tạo động lực phát triển dài hạn cho TP.HCM, đặc biệt là khu vực Bình Dương cũ.
