Theo quy định tại Điều 63 Nghị định 102/2024, giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực sẽ được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, phương pháp này bộc lộ nhiều bất cập. Việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu quá khứ (trước năm 2013), khiến cho việc thu thập thông tin thị trường, tài sản so sánh tương đồng là gần như bất khả thi.
UBND TP.HCM cho biết hiện nay có khoảng 100 dự án thuộc diện áp dụng quy định này nhưng đều rơi vào bế tắc, không thể xác định được giá đất để hoàn tất thủ tục pháp lý. Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất trước đó đã có hướng dẫn áp dụng phương pháp hệ số K đối với các trường hợp cần xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, do thiếu dữ liệu thị trường tại thời điểm quá khứ, hướng dẫn này không thể thực hiện trong thực tế.
Thực trạng này đã trở thành “nút thắt” lớn trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và cả nước nói chung. Hàng trăm dự án bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng triển khai do chậm trễ trong việc xác định giá đất. Điều này kéo theo hệ lụy lớn: nhiều dự án không thể tiếp tục thực hiện đúng quy hoạch, nguồn cung bất động sản bị tắc nghẽn, các chủ đầu tư không thể đưa sản phẩm ra thị trường để thu hồi vốn, dẫn đến mất cân đối tài chính. Không chỉ doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn, mà cả nhà đầu tư nước ngoài cũng tỏ ra lo ngại, ảnh hưởng đến niềm tin và tiến độ thu ngân sách của địa phương.
UBND TP.HCM khẳng định, việc xử lý triệt để vướng mắc này có ý nghĩa quan trọng để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, tạo động lực cho phát triển đô thị. Trước đó, ngày 15/8/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 226/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, những nội dung TP.HCM kiến nghị liên quan đến Điều 63 Nghị định 102 vẫn chưa được điều chỉnh, khiến nhiều hồ sơ tiếp tục rơi vào tình trạng chờ đợi.
Trong văn bản kiến nghị mới nhất, UBND TP.HCM đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi Điều 63 theo hướng cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành từ năm 2015. Theo TP.HCM, việc lấy mốc năm 2015 làm cơ sở vừa phù hợp với thực tiễn thị trường, vừa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời đủ cơ sở pháp lý để tháo gỡ tình trạng ách tắc kéo dài.
Nếu đề xuất này được thông qua, TP.HCM kỳ vọng sẽ khơi thông được gần 100 dự án bất động sản đang vướng mắc, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường, giải tỏa áp lực về vốn cho doanh nghiệp, đồng thời tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong thời gian tới.
