Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan, thị trường đất nền đang chứng kiến sự sụt giảm mạnh về mức độ quan tâm trong quý II/2025 so với quý I. Riêng trong tháng 6, lượng tìm kiếm đất nền giảm sâu so với tháng 3, với Hà Nội giảm 47%, TP.HCM cũ giảm 28% và các khu vực khác giảm 33%. Không chỉ nhu cầu tìm kiếm giảm, nguồn cung đất nền cũng co lại khi lượng tin đăng bán tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM cũ giảm 9%, còn các khu vực khác giảm khoảng 3%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định thị trường đất nền hiện đang chịu áp lực lớn từ tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Ông cho biết: “Đất nền vốn là phân khúc có tỷ lệ đầu cơ rất cao, hơn 80% người mua là nhà đầu tư. Khi nhận thấy bối cảnh kinh tế vĩ mô hoặc tình hình thế giới tiềm ẩn rủi ro, các nhà đầu tư thường lập tức rút vốn để bảo toàn dòng tiền.”
Hà Nội hiện là thị trường ghi nhận mức giảm quan tâm mạnh nhất, vượt xa TP.HCM và nhiều địa phương khác. Sau khi sáp nhập dữ liệu, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm nhanh hơn mặt bằng chung, phản ánh rõ xu hướng chững lại của phân khúc này ở khu vực miền Bắc.
Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, người tìm kiếm tập trung vào những tỉnh, thành có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên.
Xét về giá, giá đất nền trung bình tại Hà Nội cao hơn rất nhiều so với TP.HCM với mức chênh lệch khoảng 25% và giá tăng tại hầu hết các tỉnh phía Bắc. Mặt bằng giá tại một số khu vực hiện nay như Bắc Ninh 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Hà Nam và Hải Dương khoảng 26 triệu đồng/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, Hoà Bình là địa phương ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025 với khoảng 200%, kế đến là Bắc Giang (tăng 100%), Hưng Yên (tăng 75%), Bắc Ninh (tăng 54%), Vĩnh Phúc (tăng 26%).
Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân khiến giá đất tại Hoà Bình và một số tỉnh lân cận tăng mạnh là do hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện, đặc biệt là các tuyến cao tốc kết nối trực tiếp với Hà Nội, cùng với sự đổ bộ của nhiều dự án nghỉ dưỡng và đô thị mới. Ngoài ra, tâm lý đón đầu quy hoạch và xu hướng đầu tư ra vùng ven cũng góp phần tạo nên “cơn sốt” giá.
Ông Tuấn nhận định, nửa đầu năm 2025 đã đánh dấu một giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, sau thời kỳ tăng nóng diễn ra vào những tháng đầu năm. Thị trường hiện cho thấy xu hướng phân hóa mạnh mẽ theo từng vùng, trong đó miền Bắc vẫn đóng vai trò dẫn dắt đà tăng giá, trong khi miền Nam trở thành “điểm đến an toàn” của dòng tiền thận trọng. Sự khác biệt này phản ánh tâm lý đa dạng của nhà đầu tư trước bối cảnh kinh tế vĩ mô và những biến động khó lường của thị trường bất động sản.
Hiện tại, thị trường đất nền đang bước vào trạng thái “nghe ngóng”, không còn cảnh nhà đầu tư đổ xô săn hàng như trong quý I. Nhiều nhà đầu tư chuyển sang chiến lược quan sát kỹ diễn biến giá, chờ đợi những cơ hội rõ ràng hơn thay vì mua vào ngay lập tức.
Với hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, câu hỏi quan trọng nhất của giới đầu tư sau giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính chính là “đâu sẽ là điểm đến an toàn cho dòng vốn?”. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các khu vực có quy hoạch bài bản, tiềm năng phát triển hạ tầng và quỹ đất sạch, bởi đây được xem là yếu tố quyết định giá trị gia tăng trong dài hạn.
Trong khi đó, tại các tỉnh, thành khác, yếu tố đầu tư công trở thành “nam châm” hút sự chú ý. Những dự án hạ tầng lớn, tuyến đường và cầu mới, hay các khu công nghiệp đang triển khai là những điểm sáng được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Diễn biến của thị trường đất nền vì thế sẽ bám sát hai yếu tố chủ đạo: quy hoạch và đầu tư công.
Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng do đơn vị nghiên cứu thị trường thực hiện cho thấy, đất nền vẫn là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất, vượt trội hơn so với các phân khúc khác như căn hộ hay nhà phố. Tuy nhiên, chỉ khoảng 19% nhà đầu tư có ý định mua đất nền trong các tháng cuối năm 2025, phản ánh sự thận trọng đáng kể so với giai đoạn đầu năm. Đáng chú ý, gần 40% người khảo sát cho rằng thị trường quý II đang ảm đạm hơn so với quý I, cho thấy kỳ vọng tăng giá nhanh đã giảm nhiệt.
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức tăng giá đất nền trong giai đoạn đầu năm 2025 khá rõ rệt, phổ biến tăng từ 30 – 40% tại nhiều khu vực nhờ hiệu ứng sáp nhập tỉnh và tâm lý “đón đầu” quy hoạch. Tuy nhiên, kể từ tháng 5, thị trường đã bắt đầu bước vào nhịp điều chỉnh, nhưng đáng chú ý là giá bán trên thị trường sơ cấp gần như không giảm. Nguyên nhân chính là nhiều chủ đầu tư tiếp tục “găm hàng”, không chịu hạ giá để bảo vệ lợi nhuận kỳ vọng. Ngược lại, thị trường thứ cấp trở nên trầm lắng, thanh khoản giảm rõ rệt do người mua dè dặt hơn và kỳ vọng giá sẽ chững lại.
VARS nhận định, phân khúc đất nền trong thời gian tới sẽ không đồng loạt tăng giá mà tập trung vào những lô đất có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ, nằm tại các khu vực có hạ tầng giao thông và tiện ích đang triển khai thực tế. Các khu vực đáp ứng đủ điều kiện này vẫn sẽ ghi nhận mức tăng giá ổn định và bền vững, trong khi những khu vực thiếu quy hoạch hoặc thông tin mập mờ sẽ khó duy trì sức hút.
