Báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” ghi nhận: sự ổn định kinh tế vĩ mô và dòng tiền đầu tư cải thiện đã góp phần giúp giá bất động sản duy trì đà tăng.
Theo dữ liệu từ Batdongsan, trong quý II/2025, phân khúc căn hộ chung cư đã vượt lên dẫn đầu về mức độ quan tâm của người mua, chiếm 29% tổng lượt tìm kiếm, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, xu hướng chuyển dịch rõ rệt đang diễn ra: từ việc đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, sang ưu tiên nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn với dòng tiền ổn định.
Kết quả khảo sát với 502 môi giới bất động sản cũng phản ánh rõ xu hướng này. Có tới 64% cho biết giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực hiện đang chiếm hơn 40% tổng lượng giao dịch. Bên cạnh đó, 57% môi giới ghi nhận nhóm khách hàng mua để cho thuê cũng đạt tỷ lệ tương tự. Đáng chú ý, chỉ 46% môi giới cho rằng nhà đầu tư lướt sóng hiện chiếm dưới 20%, cho thấy tâm lý đầu tư ngắn hạn đã giảm nhiệt đáng kể so với các năm trước.
Từ tháng 6/2025, thị trường căn hộ tại TP HCM có dấu hiệu phục hồi rõ nét. So với tháng 4, mức độ quan tâm đã tăng 11%, trong khi lượng tin rao bán tăng 12%, phản ánh nguồn cung đang dần cải thiện theo sát nhu cầu thực tế. Các động lực chính thúc đẩy sự hồi phục này đến từ việc điều chỉnh quy hoạch hành chính, phát triển các đô thị vệ tinh và chiến lược giãn dân có chủ đích của chính quyền thành phố.
Một điểm nổi bật trong bức tranh thị trường nửa đầu năm nay là làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào TP HCM. Trong quý II/2025, lượng tìm kiếm căn hộ tại TP HCM đến từ người dùng khu vực phía Bắc chiếm tới 61% tăng mạnh so với mức 44% cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính đến từ sự chênh lệch mặt bằng giá: giá chung cư tại Hà Nội hiện đã vượt TP HCM, khiến nhà đầu tư phía Bắc bắt đầu tìm kiếm cơ hội sinh lời tại miền Nam, nơi còn nhiều dư địa tăng giá và chính sách cởi mở hơn.
Trái ngược với sự sôi động của phân khúc chung cư, thị trường đất nền trong quý II/2025 chứng kiến đợt điều chỉnh sâu, với mức độ quan tâm giảm mạnh. Các yếu tố như thông tin siết chặt thuế bất động sản, chi phí sở hữu tăng cao và chính sách pháp lý chưa rõ ràng đã tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư.
Tại TP HCM, mức độ quan tâm đến đất nền giảm 28% so với tháng 3, trong khi tại các khu vực khác, mức giảm lên tới 33%. Về nguồn cung, số lượng tin đăng bán đất nền cũng sụt giảm trên diện rộng: Hà Nội giảm 15%, TP HCM giảm 9%, và các địa phương khác giảm khoảng 3%.
Cả người bán lẫn người mua hiện đều đang có xu hướng “nghe ngóng”, chờ thêm tín hiệu rõ ràng từ chính sách và thị trường. Nhiều nhà đầu tư e ngại chi phí nắm giữ sẽ tăng, trong khi thiếu định hướng chiến lược trung, dài hạn khiến các quyết định đầu tư bị trì hoãn.
Mặt bằng giá đất nền giữa hai miền tiếp tục duy trì sự chênh lệch rõ rệt. Khu vực miền Bắc vẫn có giá cao hơn miền Nam. Cụ thể, giá đất tại Bắc Ninh hiện đạt 36 triệu đồng/m², Hưng Yên 35 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại miền Nam, Bình Dương ghi nhận mức giá khoảng 31 triệu đồng/m², còn Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ vào khoảng 16 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, trong giai đoạn từ đầu năm 2023 đến quý II/2025, một số địa phương phía Bắc ghi nhận mức tăng giá đất rất cao: Hòa Bình tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, và Hưng Yên tăng 75%. Ngược lại, thị trường miền Nam có diễn biến giá ổn định hơn. Long An tăng 36%, Bình Dương tăng 25%, nhiều tỉnh khác gần như giữ nguyên mức giá tham chiếu.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sự điều chỉnh trong 6 tháng đầu năm là tín hiệu cần thiết để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng trở nên bền vững hơn sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Miền Bắc đang dẫn đầu về mức tăng giá, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng và nhu cầu dân cư mới. Trong khi đó, miền Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn với dòng tiền thận trọng, nhờ yếu tố quy hoạch tốt và chính sách thu hút đầu tư.
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản từng chứng kiến nhiều giai đoạn tăng nóng nhờ sự tham gia ồ ạt của giới đầu cơ, dẫn đến việc hình thành các "cơn sốt đất" cục bộ, tạo ra bong bóng giá và làm lệch cán cân cung – cầu thực. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, một xu thế chuyển dịch rõ ràng đang diễn ra: tâm lý đầu cơ giảm sút, nhường chỗ cho nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn.
Nhiều nhà đầu tư hiện đã không còn mặn mà với các cơ hội “lướt sóng” ngắn hạn trong bối cảnh thị trường trở nên minh bạch hơn, rủi ro tăng cao và chi phí vốn bị kiểm soát chặt chẽ. Thay vào đó, họ tập trung vào các sản phẩm mang lại giá trị bền vững: bất động sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác cho thuê tốt.
Đây cũng là kết quả của quá trình sàng lọc mạnh mẽ trong hai năm trở lại đây, khi thị trường bị tác động bởi lãi suất tăng, tín dụng siết chặt và thanh khoản suy giảm. Chính sự điều tiết đó đã làm rõ ranh giới giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp và đầu cơ ngắn hạn, tạo tiền đề cho một thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Một trong những điểm sáng nổi bật trong bức tranh bất động sản nửa đầu năm 2025 là sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc căn hộ. Trước đây, căn hộ từng chịu áp lực lớn từ mặt bằng lãi suất cao và tâm lý chờ “bắt đáy” của người mua. Tuy nhiên, từ quý I/2025, thị trường đã cho thấy dấu hiệu hồi phục nhờ nhiều yếu tố cộng hưởng như mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, chính sách hỗ trợ tín dụng linh hoạt hơn và tâm lý người mua dần ổn định.
Đáng chú ý, nhu cầu quay lại phân khúc này chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ tại đô thị lớn và giới đầu tư cá nhân muốn khai thác cho thuê dài hạn. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới căn hộ trong quý II/2025 đã tăng đáng kể, chiếm 29% tổng nhu cầu tìm kiếm bất động sản mức cao nhất trong tất cả các phân khúc.
TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm hút vốn nhờ vị thế đầu tàu kinh tế, quy hoạch đô thị ngày càng đồng bộ, cùng với hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư mở rộng. Dù trước đó chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố pháp lý và nguồn cung hạn chế, thị trường căn hộ tại TP HCM đang ghi nhận sự cải thiện rõ rệt cả về số lượng lẫn chất lượng dự án mới mở bán.
Bên cạnh đó, giá căn hộ tại TP HCM hiện vẫn thấp hơn mặt bằng chung cư tại Hà Nội. Điều này khiến TP HCM trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư, đặc biệt là dòng tiền từ khu vực phía Bắc đang tìm kiếm thị trường có biên độ tăng giá tốt hơn trong trung và dài hạn.
Sự dịch chuyển đầu tư không còn chỉ tập trung vào “cơn sốt” đất nền vùng ven như các giai đoạn trước, mà đang gắn chặt với quy hoạch đô thị và sự phát triển hạ tầng. Những khu vực được đầu tư bài bản về giao thông, tiện ích công cộng và định hướng phát triển lâu dài đang trở thành “đích ngắm” của dòng vốn trung hạn.
Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc, việc lựa chọn phân khúc căn hộ ở khu vực trung tâm hoặc các trục đô thị vệ tinh lớn có quy hoạch rõ ràng sẽ mang lại lợi thế vượt trội. Đặc biệt, với sự ổn định của chính sách tiền tệ và tín dụng, nhà đầu tư dài hạn sẽ có nhiều cơ hội hơn để tái định hình danh mục, tối ưu hóa lợi nhuận trên nền tảng rủi ro thấp hơn.
Trái chiều với sự phục hồi của phân khúc căn hộ, thị trường đất nền – vốn được xem là nhạy cảm nhất với thông tin chính sách và thường gắn liền với kỳ vọng lợi nhuận cao đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh. Sự thoái lui của dòng tiền thận trọng khỏi phân khúc này cho thấy thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc những kỳ vọng thiếu cơ sở, đồng thời phản ánh tâm lý lo ngại ngày càng tăng về chi phí cơ hội khi nắm giữ tài sản kém thanh khoản và các rủi ro pháp lý chưa được giải quyết triệt để.
Tuy vậy, mặt bằng giá đất nền tại khu vực miền Bắc vẫn giữ ở mức cao, phần lớn nhờ vào các yếu tố nền tảng như hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, làn sóng chuyển dịch công nghiệp ra vùng ven đô và tâm lý kỳ vọng vào tiềm năng phát triển vùng trong dài hạn. Những khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên hay Hòa Bình vẫn tiếp tục duy trì sức hút nhất định, dù nhu cầu đầu cơ đã giảm sút so với giai đoạn cao điểm.
Tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn, nơi các yếu tố nội lực như nhu cầu thực, khả năng khai thác giá trị sử dụng, tính kết nối hạ tầng và pháp lý minh bạch đóng vai trò quyết định. Đây được xem là bước chuyển tất yếu và tích cực, giúp thị trường giảm thiểu rủi ro, tái thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn, đồng thời tạo nền tảng vững chắc để đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng kinh tế dài hạn của cả nước.
