Trong bối cảnh toàn cầu đầy bất ổn, thị trường bán lẻ lại đang chứng minh một điều: cửa hàng vật lý không biến mất, mà đang lột xác đầy ngoạn mục. Theo Savills Việt Nam, ngành bán lẻ toàn cầu đã cho thấy sức sống mạnh mẽ và khả năng thích nghi phi thường trong suốt hai thập kỷ qua – bất chấp khủng hoảng kinh tế, biến động chính trị hay cơn bão thương mại điện tử.
Từng bị xem là "vùng cấm" của giới đầu tư, bất động sản bán lẻ nay đang đảo chiều mạnh mẽ. Khi giá thuê mặt bằng được tái thiết lập, nhiều thương hiệu quay lại mở rộng mạng lưới cửa hàng. Giá thuê tại các vị trí đắc địa vì thế cũng tăng trở lại, kéo theo sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn toàn cầu.
Tại Bắc Mỹ, theo dữ liệu từ Placer.ai, lượt khách tới các trung tâm thương mại tại Mỹ năm 2024 đã tăng 1,5% so với năm 2023 và tăng 7,3% so với năm 2019. Dù thương mại điện tử tiếp tục phát triển, 8/10 USD tiêu dùng vẫn diễn ra trực tiếp tại cửa hàng, theo Bộ Thương mại Hoa Kỳ.
Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện chỉ còn 4,7% – mức thấp kỷ lục. Tất cả ngành hàng – từ giá rẻ, làm đẹp, thể thao, thời trang đến xa xỉ phẩm – đều đang tăng tốc mở rộng.
Theo Savills, thay vì "bị khai tử", cửa hàng vật lý đang biến hình. Các thương hiệu chuyển sang mô hình bán lẻ đa kênh (omnichannel): Cửa hàng vừa là nơi trải nghiệm, bán hàng, vừa là điểm nhận – đổi trả – và cả trung tâm vận hành logistics mini.
Không chỉ thế, nhiều thương hiệu còn bán cả không gian quảng cáo trên màn hình, hệ thống âm thanh trong cửa hàng, tạo thêm dòng doanh thu mới.
Tại Việt Nam, mô hình bán lẻ đa kênh đang bùng nổ, nhất là ở TP.HCM. Trong 6 tháng đầu năm 2025, các ngành hàng thời trang, F&B và gia dụng dẫn đầu làn sóng mở rộng, chiếm 67% tổng giao dịch thuê mới tại các trung tâm thương mại lớn.
Tỷ lệ lấp đầy tại thị trường TP.HCM đạt 93%, giá thuê mặt bằng tầng trệt trung bình 1,5 triệu đồng/m²/tháng. Tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) đạt 1,6 triệu m², với nguồn cung mới tăng thêm chỉ 5.000 m². Các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee gia nhập, trong khi Muji, Zara, H&M mở rộng quy mô – cho thấy niềm tin đang phục hồi mạnh mẽ.
Tại Hà Nội, tâm điểm đang dần dịch chuyển khỏi trung tâm cũ. Hồ Tây nổi lên nhờ “hiệu ứng” Lotte Mall và 172.000 m² bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2027. Khu vực Starlake chứng kiến kế hoạch đầu tư mạnh mẽ từ Toshin, CJ, Mapletree, Thadico với các trung tâm thương mại phong cách sống – định hình nơi đây thành “điểm đến mới” sánh ngang khu Phố cổ.
Ở bờ đông sông Hồng, các “đại đô thị” như Vincom Mega Mall Ocean Park, Vinhomes Global Gates cũng đang trỗi dậy, được hỗ trợ bởi các hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và Vành đai 4. Các mô hình bán lẻ tích hợp, quy mô lớn, lưu lượng cao được xem là tương lai cho các nhà phát triển.
Theo Savills, năm 2024 ghi nhận sự ổn định của dòng vốn đầu tư vào bất động sản bán lẻ, với đà tăng tốc rõ rệt trong nửa cuối năm nhờ các thương vụ tiêu biểu. Những mô hình như retail warehousing (kho bán lẻ) và retail parks (công viên bán lẻ) dẫn đầu quá trình phục hồi, đồng hành cùng chiến lược bán lẻ đa kênh của thương hiệu.
Việc định giá lại tài sản đã mở ra cơ hội đầu tư mới hấp dẫn hơn nhiều so với bất động sản nhà ở hay kho vận – hai phân khúc đang bị định giá cao. Tỷ suất sinh lợi của bán lẻ hiện vượt trội, giúp tái định vị lại phân khúc từng bị bỏ quên này.
Dù người tiêu dùng châu Á, đặc biệt Trung Quốc, đang thắt chặt chi tiêu, các thương hiệu xa xỉ vẫn mở rộng mạng lưới – tuy thận trọng hơn. Theo Savills, đây là dấu hiệu cho thấy niềm tin dài hạn vẫn rất rõ ràng với thị trường bán lẻ.
Từ Bắc Mỹ đến Việt Nam, thị trường bán lẻ đang chuyển mình mạnh mẽ, tận dụng công nghệ, logistics hiện đại và mô hình tích hợp để tái chinh phục người tiêu dùng. Trong cơn lốc thương mại điện tử, cửa hàng vật lý đã không biến mất – mà đang trở lại, lợi hại hơn xưa.
