Bộ Tài chính đang khiến giới đầu cơ bất động sản nóng mặt khi đề xuất áp dụng mức thuế lên tới 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán nhà đất theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không chứng minh được chi phí đầu tư, người bán sẽ bị đánh thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, với mức thuế dao động từ 2% đến 10%, tùy thời gian nắm giữ:
Dưới 2 năm: 10%
Từ 2 – 5 năm: 6%
Từ 5 – 10 năm: 4%
Trên 10 năm: 2%
Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy nhận định, nếu đề xuất này được thông qua, bất động sản sẽ không còn là “mảnh đất màu mỡ” cho dân lướt sóng và đầu cơ ăn chênh. Mức thuế lũy tiến này được đánh giá là phù hợp với bản chất thuế thu nhập cá nhân, bởi nó chỉ đánh vào phần lợi tức thực tế sau khi trừ chi phí.
Ông Huy phân tích: “Người lãi nhiều sẽ đóng thuế nhiều, người ít lãi hoặc thua lỗ thì có thể không phải nộp đồng nào. Đây là cách tiếp cận công bằng và văn minh, vừa thúc đẩy minh bạch tài chính, vừa định hướng lại hành vi đầu tư lành mạnh”.
Ông cũng nhấn mạnh, áp thuế theo thời gian nắm giữ là biện pháp hữu hiệu để triệt tiêu nạn “mua nhanh – bán gọn” gây sốt đất ảo từng xảy ra tại nhiều địa phương.
Không chỉ mang tính răn đe, chính sách mới còn giúp Việt Nam tiệm cận với các quốc gia phát triển như Anh, Đức, Pháp, Mỹ – nơi đánh thuế chênh lệch bất động sản theo nguyên tắc “người giữ càng lâu – thuế càng nhẹ”.
Dưới góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc áp thuế theo thời gian nắm giữ là hợp lý và cần thiết.
Theo ông, giá bất động sản có thể điều chỉnh về giá trị thực, khi giới đầu cơ rút lui khỏi cuộc chơi, buộc chủ đầu tư phải giảm giá bán, tạo điều kiện cho người có nhu cầu ở thật tiếp cận tốt hơn.
Đặc biệt, cách tính mới này có thể giảm gánh nặng thuế cho người bán nếu họ có hóa đơn chứng minh rõ chi phí mua – bán. Ví dụ:
Mua nhà 5 tỷ, bán lại 5,2 tỷ sau 6 tháng → lời 200 triệu.
Cách cũ: đóng 2% của 5,2 tỷ = 104 triệu đồng.
Cách mới: đóng 20% của 200 triệu = 40 triệu đồng.
Thậm chí, nếu lỗ hoặc huề vốn có chứng từ đầy đủ, người dân sẽ không phải đóng thuế – điều chưa từng xảy ra trong cơ chế cũ.
Tuy nhiên, điểm nghẽn lại nằm ở việc chứng minh chi phí thực tế. Rất ít người dân giữ lại hóa đơn sửa nhà, chi phí vay, môi giới, khiến việc khai báo minh bạch gần như bất khả thi.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, đồng tình với mục tiêu hạn chế đầu cơ nhưng cho rằng, cần cơ chế linh hoạt cho những người buộc phải bán nhà sớm vì lý do bất khả kháng (chuyển công tác, bệnh tật, ly hôn...).
Ngoài ra, ông Võ lưu ý đến thực trạng “hai giá” khi người dân thường ghi giá bán rất thấp trong hợp đồng để né thuế, trong khi giá thực tế cao hơn tới 40%. Vì vậy, ông kiến nghị:
“Nên đánh thuế theo bảng giá đất mới – tiệm cận với giá thị trường, thay vì cố truy giá thật trong hợp đồng”.
Các chuyên gia cũng chỉ ra, nền tảng dữ liệu giá đất tại Việt Nam hiện còn rất yếu. Thiếu cơ sở định giá chuẩn, việc đánh thuế dựa trên chênh lệch dễ trở thành cảm tính, thiếu công bằng.
TS. Trần Xuân Lượng từ Viện Nghiên cứu thị trường BĐS cảnh báo: Nếu chỉ tập trung “đánh” người bán nhanh mà bỏ sót những người đầu cơ dài hạn nhưng không khai thác sử dụng, thì thị trường vẫn sẽ bị méo mó.
Ông đề xuất bổ sung sắc thuế thứ hai đánh vào đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, tránh tình trạng giữ đất chờ tăng giá để “né” thuế lướt sóng.
Nếu được thông qua và triển khai bài bản, chính sách thuế mới sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam:
Ngăn đầu cơ, hạn chế lướt sóng
Tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách
Định hướng thị trường phát triển lành mạnh, ổn định hơn
Tuy nhiên, để hiệu quả, cần đi kèm với các giải pháp quản lý dữ liệu giá đất, giám sát giao dịch không tiền mặt và nâng cao nhận thức tài chính cá nhân. Nếu không, chính sách dù tốt đến đâu cũng khó tránh khỏi “vướng rối” khi đi vào thực tế.
