Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi về nguồn cung kể từ đầu năm 2024. Tuy nhiên, bên cạnh sự gia tăng về số lượng, một nghịch lý đang dần hình thành: cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha với nhu cầu thực tế, đặc biệt ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng không đi kèm với khả năng tiếp cận
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã giảm mạnh trong giai đoạn 2018–2023. Từ mức hơn 20.000 căn hộ được mở bán năm 2018, con số này rơi xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn trong năm 2023. Điều đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân – với giá bán dưới 25 triệu đồng/m² – vốn chiếm tới 35% tổng nguồn cung năm 2019, đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường vào năm 2023.
Tuy nhiên, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung. Tính chung cả năm, khoảng 30.000 căn hộ được chào bán – con số cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Riêng nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ mới đã được đưa ra thị trường.
Dù vậy, cấu trúc nguồn cung lại cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng. Tính đến quý II/2025, hơn 95% số căn hộ mở bán mới có giá trên 50 triệu đồng/m², trong đó 60% vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m² – mức giá vốn được xem là xa xỉ chỉ vài năm trước. Đặc biệt, không có bất kỳ dự án nào tại Hà Nội mở bán mới với mức giá dưới 60 triệu đồng/m² từ quý III/2024 đến nay. Ngay cả tại các khu vực ven đô, giá căn hộ cũng đã vượt mốc 55 triệu đồng/m².
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định: nguồn cung căn hộ thương mại bình dân gần như đã tuyệt chủng tại Hà Nội. Trong khi đó, các dự án căn hộ trung cấp (25–50 triệu đồng/m²) đang dần bị thu hẹp, chủ yếu chỉ còn lại ở một vài khu chung cư cũ. Thậm chí, những sản phẩm được xem là cao cấp với mức giá "dễ chịu" – dưới 60 triệu đồng/m² – cũng ngày càng hiếm.
“Thị trường đang rơi vào trạng thái mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Điều này tạo áp lực đẩy giá lên cao hơn nữa, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời với đại bộ phận người dân đô thị, ngay cả với nhóm có thu nhập trung bình – khá”, ông Đính cảnh báo.
Giá căn hộ Hà Nội tăng gấp đôi sau 5 năm
Theo VARS, quý II/2025 ghi nhận mức giá trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 75,5 triệu đồng/m² – tăng 7,7% so với quý trước và tăng đến 87,7% so với mức giá trung bình năm 2019. Một phần nguyên nhân là do các chủ đầu tư liên tục tung ra sản phẩm mới với giá bán cao, đồng thời điều chỉnh tăng giá hàng tồn kho. Điều này kéo mặt bằng giá thứ cấp lên theo, bất chấp thực tế là thanh khoản trên thị trường thứ cấp chưa được cải thiện rõ rệt.
Giao dịch chuyển nhượng căn hộ hiện chỉ tập trung ở một số đại đô thị đã có cư dân ổn định, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m², hoặc tại các dự án cao cấp khu trung tâm. Phần còn lại của thị trường vẫn trong tình trạng "án binh bất động", cho thấy giá tăng nhưng không đi kèm với thanh khoản – một dấu hiệu không bền vững.
Người trẻ ngại vay mua nhà: Áp lực vượt tầm chịu đựng
Ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký VARS cho biết, với mức giá hiện nay, không chỉ người thu nhập thấp mà cả nhóm có thu nhập trung bình – cao cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở. Nhiều khách hàng trẻ dù thu nhập tốt – từ 40 đến 50 triệu đồng/tháng – vẫn không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.
“Áp lực trả nợ lớn, cộng thêm lãi suất vay thả nổi sau thời gian ưu đãi tăng cao, khiến người trẻ ngần ngại vay mua nhà. Họ ưu tiên trải nghiệm sống, linh hoạt tiêu dùng hơn là đánh đổi bằng 20–30 năm trả nợ để sở hữu một căn hộ khiêm tốn", ông Bình nói.
**Tiềm ẩn rủi ro dài hạn cho thị trường và xã hội**
Trong ngắn hạn, giá nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào cao, kỳ vọng lợi nhuận từ phía nhà đầu tư vẫn ở mức lớn, trong khi lãi suất thấp và dòng tiền rẻ chưa có dấu hiệu dừng lại. Các nhà đầu tư không chịu nhiều áp lực tài chính nên cũng không có động lực giảm giá bán.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cảnh báo, nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, thị trường có thể đối mặt với hệ quả lớn: không chỉ bất ổn trong dài hạn mà còn làm trầm trọng thêm khoảng cách giàu – nghèo và bất bình đẳng xã hội.
“Khi người trẻ không còn tin vào khả năng mua nhà, họ dễ sa vào tâm lý ‘hưởng thụ hiện tại’. Một số sẽ đổ tiền vào tiêu dùng xa xỉ, du lịch, trải nghiệm ngắn hạn. Một số khác chọn ‘nằm thẳng’, hạ thấp kỳ vọng sống và giảm động lực vươn lên, như đã và đang xảy ra tại Trung Quốc hay Hàn Quốc", ông Đính dẫn chứng.
Với Việt Nam – nền kinh tế đang phát triển, phụ thuộc lớn vào lực lượng lao động trẻ – việc giới trẻ mất định hướng tài chính, thiếu động lực phấn đấu không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn có thể làm suy yếu tăng trưởng kinh tế trong dài hạn.
