Dù từ những vùng không hề có dự án đầu tư lớn, giá đất vẫn leo thang chóng mặt, chuyên gia cảnh báo điều này xuất phát từ việc giá đất bị “neo cao” trên giấy tờ, chứ không phản ánh đúng giá trị thực tế thị trường. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, khẳng định rằng việc “neo chuẩn” bảng giá đất chỉ là một phần nhỏ trong bức tranh toàn cảnh—để thị trường bất động sản thực sự ổn định, cần phải vận dụng nhiều giải pháp tổng thể hơn.
Tại một hội thảo liên quan đến dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, ông Tuyến chỉ ra rằng mặc dù Dự thảo, đã được Bộ Tư pháp thẩm định theo quy trình rút gọn, đã thể chế hóa một phần trong “bộ tứ trụ cột” chính sách đất đai, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp (đặc biệt là khối tư nhân), nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong thực tiễn. Hiện hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam là quy mô nhỏ và vừa. Trong khi Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 phải có 1 triệu doanh nghiệp, thì việc tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, kể cả chính sách tiền thuê đất, đang là mong đợi lớn của cộng đồng doanh nghiệp.
Một điểm sửa đổi nổi bật là bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất mà không cần đạt được sự đồng thuận 100%: dự án cấp thiết như trung tâm tài chính – logistics; trường hợp doanh nghiệp đã đạt thỏa thuận với 70% hộ dân; và việc thu hồi để hình thành quỹ đất phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, ông Tuyến cho rằng cần làm rõ hơn tỷ lệ đồng thuận này—ví dụ như “75% hộ dân đồng ý, phần còn lại bị thu hồi”— nên căn cứ vào số hộ hay diện tích đất, nếu không dễ nảy sinh tranh chấp.
Một trong những vấn đề cốt lõi là cơ chế định giá đất: Dự thảo đề xuất xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm/lần, nhưng nếu giá đất đầu vào không sát thực tế, chi phí phát sinh từ đó sẽ đội lên doanh nghiệp, kéo theo giá bán sản phẩm tăng, làm thị trường khó tiếp cận. Gốc rễ vấn đề chính là dữ liệu đất đai chưa thực sự minh bạch và chính xác. Do vậy, cần cơ chế khuyến khích công khai giá đất thực tế, thay vì sử dụng cách tính gián tiếp dễ tạo chênh lệch.
Ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của nhà ở xã hội—không thể bất động sản được bình ổn chỉ bằng điều chỉnh giá đất. Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ đất, phát triển quỹ nhà ở xã hội, vừa là công cụ kiềm chế giá, vừa bảo đảm an sinh xã hội bền vững.
Kết thúc chia sẻ, GS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng lần sửa đổi Luật Đất đai này là cơ hội vàng để làm cho thị trường vận hành minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, đây là bài toán nhiều ẩn số, đòi hỏi vừa giữ công cụ quản lý của Nhà nước, vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân. Ông kỳ vọng dự thảo sẽ được thảo luận và hoàn thiện theo hướng thực chất, tạo động lực dài hạn cho phát triển bền vững, thay vì chỉ giải quyết khó khăn nhất thời.
