Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều tín hiệu tích cực từ cải cách thể chế, thúc đẩy kinh tế tư nhân và hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhu cầu về nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân – đặc biệt là người thu nhập thấp và trung bình – đang trở thành một trong những vấn đề bức thiết. Nhà ở vừa túi tiền không chỉ là kỳ vọng chính đáng của người dân, mà còn là trụ cột của chính sách an sinh xã hội, góp phần duy trì ổn định xã hội và hướng đến sự phát triển đô thị bền vững.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, nguồn cung nhà ở phù hợp với đại bộ phận thu nhập trung bình đang rất hạn chế, trong khi mặt bằng giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn vẫn neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu ở thực.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, để hiểu rõ lý do giá nhà tiếp tục leo thang, cần nhìn vào nhiều yếu tố cấu thành, trong đó chi phí nguyên vật liệu xây dựng và giá đất nền ngày càng tăng cao là nguyên nhân chính. Thị trường dù có vẻ sôi động với nhiều dự án được giới thiệu, song thực tế khoảng cách giữa cung và cầu vẫn còn rất lớn.
Chỉ tính riêng tại một đô thị có quy mô gần 8,5 triệu dân như TP.HCM, mỗi năm chỉ có khoảng 30.000–40.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Trong khi đó, nhu cầu thực tế được ước tính lên đến 70.000–80.000 căn hộ/năm để đáp ứng tối thiểu nhu cầu ở mới, chưa kể đến nhu cầu cải thiện chỗ ở.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng phần lớn người mua có xu hướng lựa chọn căn hộ sơ cấp – tức căn hộ mới được chủ đầu tư bán ra lần đầu – thay vì mua lại từ thị trường thứ cấp. Tâm lý chuộng nhà mới vẫn chiếm ưu thế rõ rệt, cho thấy kỳ vọng về chất lượng và tính pháp lý rõ ràng vẫn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng.
Đặc biệt, tại khu vực phía Bắc – tiêu biểu là Hà Nội – dòng tiền vẫn tập trung mạnh, khiến giá nhà tại đây khó có khả năng điều chỉnh giảm. Ông Quốc Anh phân tích, không ít người có điều kiện tài chính vẫn ưu tiên sở hữu nhà ở tại Hà Nội vì yếu tố tâm lý, địa lý và văn hóa. Khi kỳ vọng giá giảm không trở thành hiện thực, nhóm này lại quay trở lại thị trường với tâm thế sẵn sàng mua ở mức cao, khiến giá càng khó hạ.
Dưới góc nhìn chuyên môn, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho rằng Việt Nam đang gặp vấn đề đặc thù trong cấu trúc thị trường bất động sản. Nguồn cung chủ yếu đến từ thị trường sơ cấp – nơi giá được thiết lập ở mức khởi điểm cao, vốn đã vượt ngoài tầm với của người dân có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, hàng hóa thứ cấp – tức các sản phẩm đã qua nhiều lần chuyển nhượng – lại thường bị đội giá sau 5–7 chặng giao dịch, khiến cho nhà ở vừa túi tiền càng khó tiếp cận hơn.
“Vấn đề là tại sao giá nhà xã hội lại có thể tăng gấp đôi chỉ sau một thập kỷ? Bởi chưa có cơ chế kiểm soát giá trần đối với các loại hình nhà ở xã hội”, ông Võ nhận định. Theo ông, Nhà nước cần thiết lập mức giá trần rõ ràng cho từng loại hình nhà ở – bao gồm cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại giá rẻ – tùy theo từng khu vực và dự án cụ thể.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản cần được điều tiết theo nguyên tắc: tốc độ tăng giá bất động sản phải tỷ lệ thuận với tổng của tăng trưởng GDP, lạm phát và tỷ lệ đô thị hóa.
Trong giai đoạn tới, khi Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, đồng thời lạm phát có thể tăng lên mức 4–5%, thì giá bất động sản theo ông Nghĩa có thể tăng 12–15%/năm từ sau năm 2026.
Ông cũng đưa ra một cảnh báo đáng chú ý: giá bất động sản Việt Nam hiện đang cao gấp đôi Trung Quốc, trong khi nhiều nền kinh tế lớn vẫn đang nỗ lực kiểm soát giá. Điều này cho thấy nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản tại Việt Nam là có thật và cần được giám sát chặt chẽ để tránh những hệ lụy kinh tế - xã hội kéo dài.
Một giải pháp quan trọng được ông Nguyễn Quốc Anh đề xuất là tăng cường đối thoại trực tiếp với các chủ đầu tư, bởi đây là lực lượng kiểm soát trực tiếp chi phí đầu vào và giá bán sản phẩm. Ông nhấn mạnh: “Nếu giá bán càng cao, thuế và nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải đóng cũng càng lớn. Do đó, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi định giá sản phẩm”.
Không nên để toàn bộ áp lực điều tiết thị trường đè lên vai người tiêu dùng. Thay vào đó, cần một chiến lược cân bằng lợi ích hai chiều, nơi chủ đầu tư – nhà nước – người dân cùng chia sẻ trách nhiệm và quyền lợi để đưa giá nhà về mức hợp lý.
Ở góc nhìn tổng thể hơn, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng ngoài việc giảm giá, cần nâng cao sức mua của người dân, tức “túi tiền phải to hơn”. Vấn đề cốt lõi không chỉ là nhà có rẻ không, mà còn là người dân có đủ tiền để mua hay không.
Theo Cục Thống kê – Bộ Tài chính, trong cuộc khảo sát mức sống dân cư công bố tháng 5/2025, thu nhập bình quân đầu người/tháng tại khu vực thành thị đạt khoảng 6,9 triệu đồng, còn tại nông thôn chỉ khoảng 4,5 triệu đồng.
Đáng chú ý, Đông Nam Bộ là vùng có thu nhập bình quân cao nhất, đạt gần 7,1 triệu đồng/tháng, trong khi Trung du và miền núi phía Bắc – khu vực vốn có tốc độ đô thị hóa chậm – chỉ đạt xấp xỉ 3,8 triệu đồng/tháng.
Sự chênh lệch lớn về thu nhập giữa các vùng miền và giữa thành thị – nông thôn đang khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời với hàng triệu người dân. Đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, nơi giá căn hộ bình dân đã tiệm cận mức 2,5–3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình muốn sở hữu nhà ở phải chấp nhận vay ngân hàng dài hạn với áp lực trả nợ lớn.
Bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ đòi hỏi nỗ lực từ phía thị trường hay các chủ đầu tư, mà cần đến sự can thiệp tổng thể từ chính sách: từ kiểm soát giá bán, hỗ trợ tín dụng, đến nâng cao thu nhập người dân và thiết lập cơ chế giám sát thị trường minh bạch. Chỉ khi cung thực sự gặp cầu – khi giá nhà phù hợp với khả năng chi trả – thì giấc mơ an cư lạc nghiệp mới không còn là điều xa vời.
