Sự sụp đổ của Tập đoàn Evergrande, một trong những gã khổng lồ bất động sản từng thống trị thị trường Trung Quốc, đã để lại những hậu quả nặng nề không chỉ cho ngành địa ốc mà còn cho toàn bộ nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Với khoản nợ khổng lồ lên đến hơn 50 tỷ USD (tương đương khoảng 1,2 triệu tỷ đồng theo tỷ giá hiện hành), Evergrande không chỉ là biểu tượng của sự phát triển quá nóng trong lĩnh vực bất động sản mà còn là minh chứng cho những rủi ro tài chính tiềm ẩn khi các doanh nghiệp phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy nợ. Vụ việc này không chỉ làm chao đảo thị trường nội địa mà còn khiến các nhà đầu tư toàn cầu lo ngại về tác động lan tỏa, để lại một “vết sẹo” sâu sắc trên bức tranh bất động sản Trung Quốc.
Evergrande, có trụ sở tại Thâm Quyến, từng là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, nổi tiếng với danh mục dự án trải dài từ các khu đô thị cao cấp, tòa nhà chọc trời, đến các khu nghỉ dưỡng và bất động sản thương mại. Tuy nhiên, mô hình kinh doanh dựa trên vay nợ ồ ạt để mở rộng quy mô đã đẩy tập đoàn này vào tình trạng mất thanh khoản nghiêm trọng. Tính đến giữa năm 2025, tổng nợ phải trả của Evergrande được ghi nhận vượt mức 50 tỷ USD, bao gồm các khoản vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, nợ nhà cung cấp và các nghĩa vụ tài chính khác. Trong số này, các khoản nợ trái phiếu nước ngoài chiếm một phần đáng kể, khiến Evergrande trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư quốc tế khi tập đoàn bắt đầu vỡ nợ từ năm 2021.
Khởi nguồn từ cuộc khủng hoảng thanh khoản, Evergrande đã phải đối mặt với hàng loạt vụ kiện từ các chủ nợ trong và ngoài nước. Các dự án bất động sản lớn, từng được quảng bá rầm rộ như Ocean Flower Island – khu nghỉ dưỡng xa xỉ tại Hải Nam, hay Evergrande New Energy Auto – tham vọng lấn sân sang ngành xe điện, đã bị đình trệ hoặc bỏ dở. Hàng trăm nghìn căn hộ đã bán nhưng chưa hoàn thiện đã khiến hàng triệu khách hàng rơi vào cảnh bất an, không biết khi nào mới nhận được nhà. Những người mua nhà, nhiều người trong số họ đã trả trước toàn bộ hoặc một phần giá trị căn hộ, giờ đây đối mặt với nguy cơ mất trắng khoản đầu tư, trong khi các nhà thầu và nhà cung cấp cũng lâm vào tình cảnh khó khăn khi không được thanh toán hàng tỷ USD tiền công nợ.
Tác động của Evergrande không chỉ giới hạn trong phạm vi tập đoàn mà còn lan rộng ra toàn bộ ngành bất động sản Trung Quốc – lĩnh vực từng đóng góp tới gần 30% GDP quốc gia. Sự sụp đổ của Evergrande đã kéo theo một loạt các công ty bất động sản khác rơi vào khủng hoảng, từ Country Garden, Sunac đến Kaisa Group, khi thị trường chứng kiến làn sóng vỡ nợ dây chuyền. Giá bất động sản tại nhiều thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến sụt giảm mạnh, trong khi niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường nhà ở xuống mức thấp kỷ lục. Theo số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, doanh số bán nhà mới trong năm 2024 giảm tới 20% so với cùng kỳ, và xu hướng này vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong năm 2025. Các ngân hàng, quỹ đầu tư và tổ chức tài chính nắm giữ trái phiếu của Evergrande và các công ty bất động sản khác cũng phải đối mặt với rủi ro thua lỗ lớn, làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính quốc gia.
Chính phủ Trung Quốc, nhận thức được mức độ nghiêm trọng của vấn đề, đã triển khai một số biện pháp để hạn chế tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng Evergrande. Các chính sách hỗ trợ thanh khoản, như giảm lãi suất cho vay và khuyến khích các ngân hàng bơm vốn vào các dự án bất động sản khả thi, đã được đưa ra. Tuy nhiên, Bắc Kinh cũng duy trì lập trường cứng rắn trong việc kiểm soát bong bóng bất động sản, thông qua các quy định chặt chẽ như “ba lằn ranh đỏ” – giới hạn tỷ lệ nợ trên tài sản, nợ trên vốn chủ sở hữu và nợ ngắn hạn của các công ty địa ốc. Những biện pháp này, dù cần thiết để đảm bảo sự ổn định dài hạn, đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng, đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu hoặc phá sản của những công ty yếu kém như Evergrande.
Sự sụp đổ của Evergrande còn làm nổi bật những vấn đề mang tính hệ thống trong mô hình phát triển bất động sản tại Trung Quốc. Việc các doanh nghiệp phụ thuộc quá mức vào nợ để tài trợ cho các dự án quy mô lớn, cùng với sự thiếu minh bạch trong quản lý tài chính, đã tạo ra một “quả bom hẹn giờ” trong ngành địa ốc. Hơn nữa, các chính sách quản lý đất đai và quy hoạch đô thị chưa đồng bộ đã khiến nguồn cung bất động sản vượt xa nhu cầu thực tế ở nhiều khu vực, dẫn đến tình trạng tồn kho hàng chục nghìn căn hộ chưa bán được. Theo báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường, tính đến giữa năm 2025, lượng bất động sản tồn kho tại các thành phố cấp hai và cấp ba của Trung Quốc vẫn ở mức báo động, với thời gian tiêu thụ trung bình lên tới 18-24 tháng.
Hậu quả của Evergrande không chỉ là bài học cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời cảnh báo cho các nhà hoạch định chính sách và nhà đầu tư trên toàn cầu. Đối với Trung Quốc, cuộc khủng hoảng này đã làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản – từng được xem là “con bò sữa” của nền kinh tế. Các nhà đầu tư nước ngoài, vốn đã thận trọng hơn với thị trường Trung Quốc do các rủi ro địa chính trị và kinh tế, giờ đây càng e dè khi rót vốn vào lĩnh vực địa ốc. Trong khi đó, người dân Trung Quốc, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, đang dần chuyển hướng từ việc đầu tư vào bất động sản sang các kênh tài chính khác như chứng khoán hoặc tiết kiệm, làm thay đổi cấu trúc tiêu dùng trong dài hạn.
Nhìn về phía trước, quá trình xử lý di sản nợ của Evergrande và tái cấu trúc thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ còn kéo dài và phức tạp. Các nỗ lực của chính quyền nhằm hoàn thành các dự án dở dang, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà và ổn định hệ thống tài chính đang được triển khai, nhưng hiệu quả vẫn phụ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế vĩ mô và niềm tin của thị trường. Vết sẹo mà Evergrande để lại không chỉ là con số nợ 50 tỷ USD, mà cò
