Những ‘cơn sóng xô’ mang tên đô thị vệ tinh khiến thị trường nhà đất vùng ven đô Hà Nội “sốt” hơn bao giờ hết, đặc biệt khu vực Hòa Lạc - khu vực được định hướng là đô thị vệ tinh có quy mô lớn nhất Thủ đô. Thế nhưng từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường đất nền Hòa Lạc liên tục rơi vào cảnh thoái trào.
Nếu giai đoạn đầu năm 2022 khi thị trường bất động sản vẫn đang trong đà phát triển, chưa rơi vào cảnh ảm đạm thì đất nền Hòa Lạc lại hạ nhiệt đầy bất ngờ. Nguyên nhân của thực trạng này đến từ việc siết thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Thời điểm đó, phía Sở đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất.
Đất nền Hòa Lạc với đặc điểm chủ yếu là các khu đất phân lô bán nền tự phát, nhỏ lẻ nên động thái tách thửa phân lô, bán nền khiến thị trường đất nền Hòa Lạc trở nên ảm đạm. Nhiều khu đất bị “tắc” đầu ra nên nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao.
Mặc dù cung khan hiếm nhưng sức mua của thị trường đất nền Hòa Lạc thời điểm đầu năm cũng rất yếu, bởi giá đất ở Hòa Lạc khi đó bị đẩy lên cao so với giá trị thực khiến thanh khoản của thị trường giảm đáng kể.
Ngoài ra, thị trường đất nền còn phải đối mặt với khó khăn do kiểm soát tín dụng bất động sản. “Nghẽn” dòng vốn khiến thị trường nói chung rơi cảnh ảm đạm, đất nền Hòa Lạc cũng không là ngoại lệ.
Ở thời điểm hiện tại, tình trạng giảm giá đã bắt đầu diễn ra trên diện rộng. Đơn cử, nhiều lô đất nền ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có vị trí đẹp từng được chào bán với mức giá 30-45 triệu đồng/m2 vào thời điểm đầu năm thì nay, nhiều chủ đất chỉ chào giá từ 28-36 triệu đồng/m2.
Một số lô đất nền ở Phú Cát (Quốc Oai) từng được chào giá 25-30 triệu đồng/m2 thì giá chào bán hiện tại chỉ dao động 19-24 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất ở Phú Mãn (Quốc Oai) từ mức giá chào bán 18-22 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm thì nay giá bán chỉ còn dao động 14-17 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, nhiều lô đất nền Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), giá cũng giảm khoảng 10-20%, dao động ở mức 19-22 triệu đồng/m2. Đất nền Bình Yên (Thạch Thất) đang được chào giá 12-16 triệu đồng/m2 thay vì mức giá 18 triệu đồng/m2 mà nhiều chủ đất đưa ra trước đó. Dù giá đất giảm nhưng theo các môi giới địa phương, thanh khoản của thị trường không đáng kể.
Cũng theo các môi giới, cùng thuộc địa bàn Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, giao dịch của thị trường nhiều tháng qua tập trung chủ yếu ở những lô đất có giá dưới 10 triệu đồng/m2 thuộc Bạch Thạch, Đông Yên, Tân Phú (Quốc Oai), Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), Cổ Đông, Kim Sơn (Sơn Tây)… Các lô đất có giá trị chỉ từ 700 - 900 triệu đồng/lô. Các lô đất này là những lô đất giá rẻ hướng tới nhu cầu ở thực của người dân địa phương và công nhân ở nơi khác đến đây sinh sống, lập nghiệp nên thanh khoản vẫn túc tắc. Trong khi đó, những lô đất có vị trí đẹp, giá cao và đang ghi nhận giá giảm là những lô mà chủ yếu là các nhà đầu tư từ Hà Nội và các địa phương khác đến mua. Những lô đất này mang nặng tính đầu cơ nên khi thị trường ảm đạm, thanh khoản gần như tắt.
Như vậy, thị trường đất nền Hòa Lạc sẽ chỉ tiếp tục gặp khó khăn trong việc thanh khoản các lô đất có giá trị cao, còn các lô đất giá trị thấp việc thanh khoản sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, đợi để thị trường đất nền Hòa Lạc khởi sắc thì chỉ khi nào tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng lên, các nhà máy triển khai mạnh hơn, các chính sách tiền tệ được nới lỏng và có cơ hội chảy vào thị trường bất động sản, thì mới thúc đẩy nhu cầu mua ở và đầu tư mạnh hơn.
