Thị trường bất động sản đã lộ đáy hay chưa?

4 khó khăn "bủa vây" chủ đầu tư bất động sản

Khó khăn đầu tiên và đáng quan ngại nhất với các chủ đầu tư là trái phiếu đáo hạn. Năm 2023 và 2024 sẽ là đỉnh điểm của trái phiếu đáo hạn, trong đó riêng năm 2023 sẽ có khoảng 285 ngàn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó giá trị trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 40%, ở mức 119 ngàn tỷ đồng. 

Thứ hai, đó là lãi suất ngân hàng đang ở mức cao làm lực cản cho những người mua nhà quyết định "xuống tiền" do e ngại gánh nặng chi phí lãi vay phải trả cao. Chưa kể việc nhiều khách hàng không chịu nổi lãi suất cao sẽ có xu hướng cắt lỗ hoặc tất toán khoản vay với Ngân hàng khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, điều này sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp.

Thứ ba, thị trường sụt giảm, lực cầu suy yếu, chưa có dấu hiệu hồi phục. Sau quý 4/2022 với giao dịch gần như đóng băng thì chưa có nhiều tín hiệu khả quan trong quý 1/2023. Không bán được hàng thì không thu được tiền, hệ quả là các kế hoạch dòng tiền trả gốc, lãi trái phiếu, thậm chí là dòng tiền để duy trì hoạt động vận hành của doanh nghiệp đều đang gặp khó.

Xem thêm: Bất ngờ trước giá nhà cho thuê gia tăng mạnh mẽ

Thứ tư là tốc độ triển khai thủ tục pháp lý rất chậm ở nhiều tỉnh thành, thậm chí một số tỉnh thành gần như "đóng băng", việc này làm vỡ kịch bản bán hàng, kế hoạch kinh doanh, dòng tiền của nhiều chủ đầu tư kể đối với phần vốn tự có đã đổ vào dự án bị kẹt lại để tái đầu tư, nguồn cung của thị trường suy giảm. 

Thị trường khó, không có nghĩa là không có cơ hội

Trong giai đoạn khó khăn bủa vây như hiện tại, các chủ đầu tư cần phải tập trung vào 2 nhiệm vụ chính: 

Đầu tiên là cần phải quyết đoán trong việc cơ cấu tài chính một cách thông minh. Dự án nào phát triển tiếp, dự án nào chuyển nhượng, dự án nào tạm dừng. Ở giai đoạn này việc duy trì cả 2 mục tiêu dòng tiền và hiệu quả dự án sẽ rất thách thức. 

Tiếp đến là đóng gói sản phẩm, chiến lược marketing, bán hàng cho các dự án nằm trong danh muc đủ điều kiện mở bán, sẵn sàng bán hàng được ngay khi thị trường có tín hiệu đảo chiều do ở những giai đoạn đặc biệt khó thì thị trường sẽ có những nhịp hồi phục nhưng sóng ngắn, nếu không sớm chủ động chuẩn bị thì sẽ lỡ nhịp cơ hội.

Khi thị trường bất động sản đảo chiều, dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu tiêu dùng thực, giá bán hợp lý sẽ là sản phẩm đầu sóng, nghĩa là các sản phẩm sẽ có thanh khoản đầu tiên, được khách hàng tìm kiếm. Do đó, các chủ đầu tư cần rà soát lại danh mục dự án, ưu tiên giữ lại và tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, ở các vị trí có sẵn nhu cầu hiện hữu.

Các dự án khác mang tính chất đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, hoặc phục vụ phân khúc quá cao cấp sẽ còn là một ẩn số trong 2023 và có thể lâu hơn. Chủ đầu tư vì thế sẽ phải chịu chi phí tài chính hơn 10%/năm cho giai đoạn sắp tới khi vẫn chưa chuyển nhượng được dự án hoặc mở bán thành công. Như vậy việc khó khăn bủa vây, một số nhà đầu tư sẽ lộ ra những cơ hội cho một số nhà đầu tư khác mạnh về dòng tiền thâu tóm quỹ đất.

Xem thêm: Phân nhóm dự án bất động sản để áp hệ số rủi ro

Sau cơn mưa, trời lại sáng; và khi trời dần sáng, khi chủ đầu tư khác mới rục rịch chuẩn bị thì chủ đầu tư nào có dự án được đóng gói sẵn sàng sẽ chớp thời cơ xuất phát đầu tiên để về đích mà không gặp phải nhiều sự cạnh tranh từ các đối thủ vẫn còn đang ngụp lặn trong giai đoạn "chuẩn bị".

Khi thị trường BĐS có quá nhiều khó khăn bủa vây và không thể xấu hơn nữa, thì thị trường cũng sẽ bắt đầu đi lên. Tuy nhiên khi các vấn đề như nguồn vốn cho doanh nghiệp, tiến độ pháp lí cho dự án và niềm tin của nhà đầu tư chưa được thiết lập, thì sẽ chưa thể có được sự phát triển lạc quan và bền vững của thị trường.