Trực tiếp: Cuộc họp Ngân hàng Nhà nước và các doanh nghiệp bất động sản

Thông tin về cuộc họp trực tiếp

Theo đó, hội nghị về tín dụng với bất động sản diễn ra dưới sự chủ trì của Ngân hàng Nhà nước với  20 doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn, chiếm thị phần cao trên thị trường bất động sản Việt Nam như Vingroup, Sungroup, Novaland, Ecopark, Hưng Thịnh… cùng tham gia. 

Tại đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú đã có những chia sẻ: "Với ngành ngân hàng, diễn biến trên thị trường cũng như những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô", ông Tú nói. 

Dòng vốn vào thị trường bất động sản đến từ nhiều nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài và vốn tín dụng ngân hàng.

• Xem thêm: Luật Thuế bất động sản sẽ được xây dựng?

Bên cạnh đó, Phó thống đốc cũng nhận định thời gian qua thị trường bất động sản xảy ra hiện tượng mất cân đối cung cầu, một số nơi xảy ra tình trạng sốt đất, thanh khoản thị trường sụt giảm, nhiều vụ việc đáng tiếc của doanh nghiệp xảy ra trên thị trường vốn… dẫn đến mất niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Mục đích diễn ra cuộc họp

Cuộc họp giữa Ngân hàng nhà nước với các doanh nghiệp bất động sản lớn được diễn ra để cùng đánh giá tình hình cấp tín dụng với thị trường bất động sản, đồng thời, nêu ra các khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp cấp tín dụng, cách tiếp cận tín dụng,… trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ.

Cùng với đó, phía đại diện Ngân hàng nhà nước - ông Tú cũng đã đề nghị các doanh nghiệp đưa ra các giải pháp khả thi, phù hợp điều kiện thực tế, pháp luật hiện hành.

Theo đó, thời gian qua, nhiều đơn vị nói Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản. Nhưng chưa có văn bản nào của Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Có chăng là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có tỷ lệ rủi ro cao trong lĩnh vực bất động sản ví dụ như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn… có thể dẫn đến tình trạng bong bóng, đóng băng ảnh hưởng đến cả hệ thống và an toàn tài chính quốc gia.

Theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM, khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý, trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu.

Xem thêm: Dòng tiền bất động sản bao giờ được giải quyết?

Vậy nên, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần thêm sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Nội dung cuộc họp (Cập nhật)

Cuộc họp với sự tham gia của Bộ Xây dựng, các bộ ngành liên quan, các hiệp hội, cùng đại diện của 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường hiện nay.

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, chưa có văn bản hay phát ngôn nào từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định NHNN siết chặt tín dụng BĐS. Có chăng chỉ là kiểm soát đối với đầu cơ BĐS và bong bóng BĐS. 

“Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. NHNN coi bất động sản (BĐS) cũng là một ngành nghề cần bình đẳng như những lĩnh vực khác trong nền kinh tế”, Phó Thống đốc Đào Minh Tú nói.

Thị trường BĐS có quan hệ liên thông trực tiếp với thị trường tín dụng và một số thị trường khác. Thời gian qua, tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra từ năm 2021 sau đó rơi vào nguội lạnh, kèm theo đó là hiện tượng các DN BĐS huy động trái phiếu. 

Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 05 năm qua.

Như vậy, có thể thấy hiện nay các TCTD vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được TCTD cho vay theo đúng quy định.

Phó Thống đốc cho biết, những diễn biến trên thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng và an toàn của hệ thống tín dụng. 

“Các ngân hàng thương mại và DN BĐS đều là quan hệ cộng sinh, cùng chia sẻ và cùng có những khó khăn cần tháo gỡ. Cả hai cùng chung một chiếc thuyền. Tốc độ tăng tín dụng cho BĐS cao nhất trong nhất các lĩnh vực, tỷ trọng cho vay BĐS cũng cao nhất trong các lĩnh vực. Thế nhưng nhiều ý kiến vẫn cho rằng tiếp cận tín dụng khó khăn, hội nghị hôm nay sẽ làm rõ lý do vì sao, để cùng nhau tháo gỡ.” ông Tú nói.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết năm 2022 thị trường BĐS có nhiều biến động với sự tăng trưởng nóng vào nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên cuối năm do dư thừa một số sản phẩm không hợp lý, trong khi thiếu NOXH, nguồn vốn DN thiếu song việc huy động vốn qua TTCK và trái phiếu gặp nhiều khó khăn, một số dự án bị vướng thủ tục pháp lý. 

Bà Giang cho biết, NHNN đã dành khoảng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ vay ưu đãi mua nhà, các chương trình cho vay nhà ở tại NHCSXH giúp người có thu nhập thấp có thể sở hữu nhà. Bên cạnh việc NHNN phối hợp với các bộ ngành tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS.

“Trước khi xảy ra đại dịch, tín dụng cho vay BĐS luôn trên 20%, tín dụng cho BĐS hai năm 2020-2021 lần lượt là 12,06-15,37%. Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ BĐS đạt 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ, tỷ lệ nợ xấu khoảng 1,81%. Doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đạt trên 110.000 tỷ đồng từ năm 2018 đến nay”, bà Giang nói.

Tuy nhiên, 90% dư nợ BĐS có thời gian từ 10-25 năm, trong khi 80% tiền gửi ngân hàng là ngắn hạn, do đó nếu các ngân hàng không cân đối sẽ mất thanh khoản. Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế  khẳng định có hiện tượng khách hàng kê khai gian dối để vay vốn phục vụ nhu cầu đầu cơ BĐS. 

Bám sát chỉ đạo của CP, thời gian tới NHNN sẽ tập trung điều hành tín dụng BĐS phù hợp, bảo đảm an toàn hệ thống và bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, theo đúng chủ trương của Quốc hội và Chính phủ.

Đại diện các doanh nghiệp bất động sản nêu ý kiến.

Đại diện Tập đoàn Vingroup cho rằng mỗi dự án BĐS có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng chấp nhận. Trước đây thị trường trái phiếu DN còn hoạt động tốt thì DN còn tận dụng nguồn vốn này để giải quyết chi phí ban đầu. Nhưng nay thị trường trái phiếu DN khó khăn, nên mong muốn ngân hàng xem xét giải ngân chi phí ban đầu.

Về lãi suất, đại diện Vingroup cho rằng với các dự án đã đầy đủ cơ sở pháp lý nên không có rủi ro gì, do đó ngân hàng không nên xếp vào diện rủi ro.

“Việc xếp hệ số rủi ro cao 200% đối với các dự án này sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp và khách hàng”.

Về tài sản đảm bảo, vị này cho rằng tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường khiến chủ đầu tư phải tăng thêm TSĐB khác.

“Nên xem xét dự án nào có pháp lý đầy đủ thì đánh TSĐB tương tự như các ngành nghề khác. Rủi ro hay không là tuỳ vào từng dự án, từng doanh nghiệp.” đại diện Vingroup nói.

Đại diện Hưng Thịnh Land nêu vấn đề, câu chuyện hiện nay là các trái chủ lo sợ doanh nghiệp bất động sản có tồn tại không, có phát triển được không, sản phẩm có đến tay người tiêu dùng không.

'Chúng tôi đề xuất NHNN xem xét nới lỏng room. Thứ hai, việc cơ cấu lại nhóm nợ, câu chuyện của chúng tôi là chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy. Câu chuyện này có thể xảy ra, nên đề xuất được gia hạn nợ, hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo phục vụ SXKD.

Hiện nay lãi suất cao, các nhà đầu tư nước ngoài đang không tham gia và họ đang chờ đợi, nghe ngóng. Câu chuyện là trước đây họ đẩy lãi suất lên cao đẩy giá thành lên cao'.

'Chúng tôi có kế hoạch xây dựng NOXH nhưng để phát triển thị trường này chúng tôi đang bị bế tắc', đại diện Hưng Thịnh Land nói.

Đại diện Tập đoàn Sun Group kiến nghị liên quan Nghị định 65, mong muốn nới lỏng điều kiện đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Vị này cũng nêu vướng mắc trong pháp lý, hiện nay ngành xây dựng BĐS chịu sự điều chỉnh của hơn 100 luật, nghị định, thông tư,…. Các bộ ngành thường xuyên cập nhật, điều chỉnh nhưng chưa theo kịp thị trường. Chẳng hạn như đến nay chưa có hành lang pháp lý cho việc phát triển sản phẩm condotel.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nêu quan điểm: “Chúng tôi khẳng định NHNN chưa bao giờ có văn bản nào siết tín dụng. Chúng tôi đồng ý và đánh giá rất cao việc NHNN kiểm soát chặt chẽ và hướng tín dụng vào những lĩnh vực ưu tiên. Nhưng đề nghị NHNN tháo gỡ khó khăn về tín dụng, nợ xấu, trái phiếu DN. Tập trung tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS cả phía chủ đầu tư và người mua nhà.”

Theo ông Châu, cái khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Doanh nghiệp BĐS “không sợ” lãi suất cho vay của các NHTM.

“Lãi suất hiện nay chúng tôi chịu được. Chúng tôi không đề nghị giảm phí, không đề nghị giảm lãi suất, người mua nhà phải chịu những khoản này, chúng tôi đưa vào giá bán hết mà”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nói.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng việc nhảy nhóm nợ khiến các DN BĐS không thể vay được tín dụng. Do đó, nếu Ngân hàng nới lỏng đối với nợ nhóm 2-3 mà dự án có khả thi thì nên giải ngân cho DN. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ.

Năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp tại TPHCM chiếm 80%, còn lại 20% là nhà ở trung cấp. Tuy nhiên, 70% tăng trưởng tín dụng BĐS tại TP.HCM là BĐS tiêu dùng. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị NHNN xem xét một gói tín dụng tương tự như gói 30.000 tỷ đồng. Gói tín dụng 30.000 tỷ là giải quyết được rất nhiều, hơn 46 nghìn người tiếp cận được nhà ở qua gói này. Cái hay của gói tín dụng này là không phân biệt NOXH hay nhà ở thương mại. “Chúng ta giải quyết được đầu ra cho sản phẩm thì tạo được thanh khoản. Các DN hiện nay không có thanh khoản, có DN giảm 50% lương, sa thải 70-80% nhân viên.”

Phó Thống đốc Đào Minh Tú đáp lời: Gói 30.000 tỷ chỉ có thể đáp ứng trong hoàn cảnh “rất đặc biệt, chúng ta không lạm dụng việc đó”.

Phó Thống đốc Đào Minh Tú: “Việc room tín dụng cho BĐS là câu chuyện nội bộ của các ngân hàng thương mại.

Năm 2023 NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng 14-15%.

Nhiều người hỏi room tín dụng cho BĐS là bao nhiêu, tôi khẳng định không có room tín dụng cho từng ngành nghề. Thời điểm đầu năm không có ngân hàng nào thiếu room tín dụng, việc thiếu room chỉ có thể xảy ra vào cuối năm.

Lãnh đạo các ngân hàng thương mại có mặt tại hội nghị nêu ý kiến:

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank): Tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ BĐS tại Vietcombank chiếm trên 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp BĐS và khách hàng cá nhân mua BĐS. Tăng trưởng tín dụng BĐS khoảng 17%. Điều này cho thấy VCB vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho BĐS và đây là lĩnh vực không bị hạn chế.

Hiện dư nợ cho vay BĐS đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho BĐS. 10% còn lại là cho vay DN BĐS, trong đó tập trung các DN phát triển BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với lĩnh vực BĐS du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, chúng tôi nhận định du lịch trong nước và quốc tế đã phục hồi, năm 2023 chúng tôi sẽ có những chính sách thay đổi phù hợp với thực tế. Vietcombank sẽ lựa chọn các DN BĐS có uy tín để cho vay.

Tiếp đến là lĩnh vực văn phòng, TTTM, chúng tôi cũng sẽ tập trung cho vay trong năm 2023.

Đối với BĐS nhà ở, trong năm 2023 chúng tôi cũng chia ra làm hai đối tượng. Đối với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, chúng tôi áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý. Đối với cá nhân mua nhà ở, chúng tôi sẽ tập trung ưu tiên đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao.

Về khó khăn, vướng mắc, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì CĐT bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến CĐT mà cả NHTM.

Đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân.

Tiếp đến, việc phát hành TPDN của các DN BĐS, nguồn tài trợ tín dụng trung và dài hạn trước đây đến từ ngân hàng và TPDN. Tuy nhiên thời gian qua thị trường TPDN gặp khó khăn. Nếu bây giờ ngân hàng dồn cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó, nên chúng tôi kiến nghị Chính phủ hỗ trợ làm thế nào để hỗ trợ thị trường TPDN phát triển lành mạnh, an toàn, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới. Về lãi suất, các Ngân hàng TM nhà nước cố gắng không tăng lãi suất và cố gắng thực hiện chỉ đạo của NHNN là giảm lãi suất huy động, từ đó giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ cho thị trường, từ đó cũng là hỗ trợ cho ngân hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, quyền Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank): Thật lòng chúng tôi rất quý trọng, thương yêu các anh chị ngồi đây (DN BĐS – PV). Ở đây toàn các anh chị đại gia, từ lâu chúng tôi đã rất yêu quý các anh chị.

Chúng ta đang trên một chiếc xuồng, phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm. Chúng tôi mong muốn hành động cùng các anh chị để cùng vượt qua khó khăn hiện nay.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho các DN BĐS, quyền TGĐ VietinBank cho rằng đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho BĐS thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.

“Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu", Phó Tổng giám đốc Vietinbank nói.

- Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV): Tính đến nết năm 2022, tổng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV là 275 nghìn tỷ, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng.

Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khá lớn trong danh mục, tương ứng tỷ lệ tăng 20% so với năm trước. Tuy nhiên, chúng tôi tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân (217.000 tỷ đồng).

Hiện nay chúng tôi vẫn cho vay và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ này.

Thời gian qua BIDV đã giảm lãi suất cho vay, cơ cấu nợ cho khách hàng gặp khó khăn. Năm 2022 do khó khăn từ TTCK và TTTP, nhu cầu vốn tín dụng dồn vào hệ thống ngân hàng khá lớn. Ngân hàng thời gian qua vẫn đáp ứng đủ vốn cho nhu cầu của khách hàng.

Thời gian tới BIDV sẽ tập trung cho vay đối với BĐS KCN và ưu tiên những dự án có quy mô từ 50ha trở lên.

Đối với BĐS nhà ở, BIDV ưu tiên tại các địa bàn Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, và ưu tiên các DN có uy tín.

Về đề xuất của Hiệp hội BĐS TP.HCM bỏ giấy phép xây dựng khi giải ngân, đại diện BIDV cho rằng đây là quy định của nhà nước. Khi giải ngân bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, còn trước đó thì có thể không cần.

“Ngân hàng cho vay cũng phải tuân thủ quy định của pháp luật, nếu những vướng mắc từ các thủ tục đầu tư, ngân hàng không thể cấp vốn. Khi vướng mắc thủ tục ở đâu thì các daonh nghiệp nên kiến nghị ở các cơ quan liên quan cho phù hợp”.

Về ý kiến của doanh nghiệp đối với chi phí đền bù, lãnh đạo BIDV cho rằng việc này tuỳ thuộc “khẩu vị” của từng ngân hàng. BIDV sẵn sàng ngồi với DN để xem xét tháo gỡ.

Lãnh đạo Ngân hàng Kỹ thương (Techcombank): Để đảm bảo kiểm soát rủi ro hiệu quả, ngân hàng tài trợ vốn cho một số chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, được người dân quan tâm.

Về cho vay đối với cá nhân, năm 2022 bên cạnh việc đảm bảo thanh khoản, năm 2022 cho vay cá nhân mua nhà năm 2022 là 190 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ cho 46 nghìn khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. Gần 70% khách hàng cá nhân đã nhận bàn giao nhà để sửa chữa hoặc đi vào sử dụng.

Đối với cho vay DN chủ đầu tư, năm 2022, chủ trương của năm 2022 là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế dư nợ của nhóm này giảm 10% so với năm 2021. Nguyên nhân vì những chủ đầu tư đã được hỗ trợ năm 2021 đã bàn giao nhà cho người dân.

Thứ hai là tốc độ về mặt pháp lý các dự án đang trong quá trình hoàn thành tương đối chậm, dẫn đến việc giải ngân chậm lại.

Khẩu vị của năm 2022 là đảm bảo chặt chẽ, nên chỉ xem xét hỗ trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm. Các hoạt động cho vay BĐS là cho vay trung và dài hạn, nên tốc độ giải ngân hoàn toàn dựa trên khả năng thu xếp vốn của ngân hàng. Trong khi việc huy động vốn của ngân hàng phần lớn là ngắn hạn.

Năm 2022, Techcombank đã huy động vốn từ thị trường quốc tế để hỗ trợ nhu cầu vốn trong nước, dư nợ huy động lên đến 1,8 tỷ USD.

Techcombank mong muốn NHNN kiến nghị các bộ, ngành đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý, từ đó giảm bớt áp lực dòng tiền cho các DN BĐS.

Ấn F5 để cập nhật...