Bong bóng bất động sản là hiện tượng thổi phồng giá của bất động sản vượt quá mức so với giá trị thực của chúng ở thời điểm hiện tại. Khi giá trị được đẩy lên mạnh, điều này cũng đồng nghĩa với việc vào một thời điểm nào đó tính thanh khoản của bất động sản không còn, chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bị vỡ.
Bong bóng bất động sản chỉ dừng lại khi “bong bóng vỡ”. Đó chính là lúc nhu cầu về bất động sản suy giảm hoặc chững lại và khiến giá của loại tài sản này lao dốc thê thảm, thị trường nhanh chóng sụp đổ.
Một số dấu hiệu về tình trạng bong bóng bất động sản:
- Giá cả bất động sản tăng mạnh trong thời gian ngắn.
- Nguồn cung tăng cao chóng mặt.
- Số lượng giao dịch bất động sản tăng cao đột biến. Tuy nhiên, lượng mua ở đây chủ yếu là do nhà đầu tư mua đi bán lại, người mua thực rất ít hoặc một số nhà đầu tư tạo ra những giao dịch ảo để tạo làn sóng cho các dự án bất động sản.
- Dự án trên giấy, dự án chưa đủ pháp lý, dự án “ma” mọc lên liên tục và được chào bán nhiều hơn.
Bong bóng bất động sản thường chỉ xảy ra khi thị trường phát triển quá nóng. Sự tăng trưởng nóng này xuất hiện nếu có đồng thời hoặc phần lớn các yếu tố sau:
- Các thị trường đầu tư khác kém hấp dẫn
- Kinh tế vĩ mô không ổn định
- Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, chuẩn tín dụng bị hạ thấp
- Nguồn cung các sản phẩm bất động sản bị hạn chế
- Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn
- Thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước.
Ngoài ra nguyên nhân thường gặp khi xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản:
Chỉ số GDP ở mức cao đồng nghĩa với thu nhập của người dân được cải thiện. Lúc đó, nhu cầu về bất động sản tăng cao. Nhiều cá nhân và tổ chức tìm tới bất động sản với mục đích sử dụng, tích trữ tài sản, kinh doanh thu lợi nhuận và đầu cơ.
Sự gia nhập thị trường của nhiều nhà môi giới, cò đất và đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản tăng vọt. Các hoạt động thổi giá, tạo sóng tràn lan của một bộ phận giới đầu cơ lướt sóng để kiếm lợi gây nhiễu động thị trường và tạo ra những cơn sốt giá ảo.
Các gói kích cầu của Nhà nước chủ yếu dùng để phục vụ mục đích phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nguồn vốn này bị lạm dụng để đầu tư vào bất động sản và không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ thì sẽ tạo nên các bong bóng.
Tình trạng bong bóng nhà đất có thể được ngăn chặn nếu các cơ quan có thẩm quyền sử dụng kịp thời các công cụ như tín dụng, thuế, kế hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị. Sự không hiệu quả trong hoạt động điều tiết thị trường gián tiếp tạo cơ hội cho nhiều luồng “sóng ảo” trên thị trường bất động sản hình thành.
Khi thị trường bất động sản nóng lên kéo theo sự xuất hiện ngày một đông các nhà đầu tư kinh doanh, môi giới, cò nhà, cò đất, đầu cơ xen lẫn khách hàng có nhu cầu thực,... là hệ quả tất yếu. Sự xuất hiện của các nhân vật này khiến nền nhiệt giao dịch tăng cao, cung - cầu trở nên sôi động, vì vậy, giá nhà đất tận dụng cơ hội này để “nhảy múa”, đôn giá lên cao chóng mặt dẫn đến rất nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội cũng như các cá nhân của những nhà đầu tư bất động sản.
Các nhà đầu tư khi không nắm rõ thông tin của thị trường, tìm hiểu kỹ về các dự án, khi đầu tư thường bị dính tình trạng gặp các dự án “bong bóng” làm cho nhu cầu bất động sản giảm và từ đó giá cũng bị lao dốc, các dự án tiềm năng ban đầu cũng biến thành các dự án ma. Điều này làm cho các nhà đầu tư thiệt hại nặng về tài chính.
Khi gặp tình trạng bong bóng tại các dự án bất động sản thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp mất khả năng thanh toán nợ, nguồn vốn của ngân hàng thâm hụt và lợi nhuận suy giảm. Những khoản nợ không thể thu hồi này được gọi là nợ xấu. Nếu tỷ lệ nợ xấu cao thì uy tín của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng không nhỏ.
Các dự án nhà ở bỏ hoang vẫn còn dang dở đang làm lãng phí nguồn đất của Nhà nước. Bên cạnh đó, rủi ro tín dụng từ hệ thống ngân hàng có thể gây ra hiệu ứng lan truyền tác động đến mọi lĩnh vực đời sống và đẩy nền kinh tế lâm vào khủng hoảng.
Với tác động không hề nhỏ của tình trạng bong bóng bất động sản đến tình hình kinh tế nhà nước cũng như các cá nhân, tổ chức thì các cơ quan quản lý cần phải có những biện pháp ngăn chặn, giảm thiểu tình trạng này. Dưới đây là một số biện pháp xử lý:
- Cần thu hồi các dự án bỏ hoang, theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn
- Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.
- Bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động.
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các nhà đầu tư cần phải có kinh nghiệm, đánh giá nhìn nhận thị trường bất động sản kỹ lưỡng trước khi đầu tư dự án nào đó để tránh tình trạng “bong bóng” dẫn đến những hệ lụy về kinh tế bị kéo theo. Cơ quan quản lý cũng cần có những biện pháp xử lý nặng tay đối với những cá nhân, tổ chức tạo nên những cơn sốt ảo để đẩy giá bất động sản lên cao, từ đó nhằm hạn chế khắc phục tình trạng này.
Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng, trong năm 2021, bất chấp nền kinh tế giảm phát, giá Căn hộ chung cư tại Việt Nam tăng 5-7%, giá nhà riêng trong dự án tăng 15-20%, còn giá đất nền tăng 20-30%. Nguồn cung nhà ở đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn vào khoảng gần 2.300 căn, ít hơn nhiều so với 9.000 căn vào năm 2020 do xây dựng đình trệ. Các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, nhà riêng và đất nền đều có tỷ lệ hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao.
Cũng theo báo cáo, các cơn sốt đất thực và ảo đã liên tục xảy ra trong năm 2021 tại các vùng ven đô như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) gần Hà Nội; Thủ Đức, Cần Giờ gần TP. Hồ Chí Minh; Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành của tỉnh Đồng Nai. Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu quá mạnh, đặc biệt là mua để đầu tư lướt sóng.
Dù đã dần hạ nhiệt và khó xảy ra bong bóng, nhưng đây có thể là sự khởi phát của hiện tượng “sốt giá” trong năm 2022. Đặc biệt, nếu thị trường phát triển quá nóng do đầu cơ để tận dụng các gói phục hồi kinh tế mà thiếu đi sự kiểm soát, bong bóng cục bộ có thể xuất hiện tại một số địa phương tùy từng thời điểm.
