Sốt đất ảo là gì? Dấu hiệu nhân biết sốt đất ảo 2022

Sốt đất ảo là gì?

Sốt đất ảo là tình trạng giá đất không ngừng tăng cao, tăng một cách đột biến trong thời gian rất ngắn. Nhưng nhu cầu sử dụng đất thì hoàn toàn không có thật. Đất thường bị bỏ hoang hoặc không chú trọng vào giá trị thực, thường bị các đối tượng môi giới, cò đất thổi phồng giá hoặc những người mua đất thì chủ yếu là đầu cơ, không có mục đích kinh doanh hay xây nhà ở.

Hình ảnh minh họa tình trạng sốt đất ảo

Tình trạng sốt đất ảo xảy ra khi thông tin bị thổi phồng, đồn đại biến chất,… Khiến kỳ vọng tăng cao giá đất tăng liên tục như giá trị hoàn toàn là ảo không hề có cơ sở.

Nguyên nhân gây nên tình trạng sốt đất ảo

Sốt đất ảo thường diễn ra trong một thời gian ngắn tại khu vực bị thổi giá, thường thì sau khi khu vực đó sẽ có một số thông tin về quy hoạch như: 

Thông tin về việc xây dựng dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ.

Hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết.

Nguyên nhân gây nên tình trạng sốt đất ảo

Sốt đất thường diễn ra ở các khu vực địa phương ven thành phố, đây là những khu vực thường giá đất không cao, it tiềm năng tăng giá, cạnh tranh không cao. 

Tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã dịch chuyển ra vùng ngoại thành, như Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt là Thạch Thất, Hoài Đức... Giá đất tại những khu vực này được đẩy lên chóng mặt. Từ khu vực giá chỉ vài trăm nghìn/m2 đã được thổi phồng tăng giá lên tới vài chục triệu/m2. Ví dụ như tình trạng giá đất tại khu vực Quốc Oai đã tăng 15-20%, khu vực Ba Vì thậm chí lên đến 45%. 

Còn tại thành phố Hồ Chí Minh thì giá bất động sản cũng liên tục được đẩy lên. Đặc biệt, giá đất khu vực Thủ Đức trước thời điểm lên thành phố đã liên tục có nhiều đợt tăng giá. Có thời điểm, vị trí đất mặt tiền tại một số đường như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng,… đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực khác, giá đất trước đây chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 thì đã tăng lên 70-100 triệu đồng/m2

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thì cho rằng, việc giá đất tăng chóng mặt trong những cơn sốt đất là điều bất hợp lý. 

“Nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào bất động sản hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng". Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là cò đất bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất" nhưng người mua thật ít. Nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021 nhiều người vào theo phong trào và đã chịu lỗ", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Dấu hiệu nhân biết sốt đất ảo

Cơn sốt đất ảo hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng được truyền đạt từ những người chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế.

Những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp thứ ba, tư, năm,... cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.

Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt.

Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc sau đó sẽ bị phá vỡ, càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Tác hại của tình trạng sốt đất ảo

Cơn sốt đất ảo mang đến những hệ lụy cho nền kinh tế, dẫn đến tình trạng giá cả tăng vọt ( tăng ảo) khó kiểm soát. Thị trường không ngừng thiết lập các mặt bằng mới, đây cũng là một trong những nguyên nhân làm thổi phồng bong bóng bất động sản. 

Một khi cơn sốt đất ảo xuất hiện dòng tiền liên tục được bơm vào thị trường với khối lượng ngày càng lớn. Đến mức cực đại, bong bóng được bơm căng sẽ xảy ra tình trạng vỡ hoặc giảm sút bất ngờ. Đem lại thiệt hại vô cùng lớn cho nền kinh tế xã hội cũng như những nhà đầu tư.

Sốt đất ảo làm cho thị trường có nguy cơ bước vào tình trạng suy thoái hoặc gặp khủng hoảng trầm trọng.

Cách khắc phục tình trạng sốt đất ảo

Cơ quan quản lý có thẩm quyền cần phải siết chặt, tăng cường giám sát thị trường, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án để đẩy giá bất động sản nhằm thu lợi bất chính. Quản lý sát sao các hoạt động chuyển nhượng, mua bán và đầu tư bất động sản, đất đai, nhà cửa.

Cơ quan địa phương không ký và xác nhận các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đối với nhà đất, bất động sản bằng giấy tay hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp theo quy định. Đây là việc làm rất cấp thiết, nhất là đối với các hoạt động đầu cơ, môi giới bất động sản gây "sốt đất ảo", lũng đoạn thị trường để trục lợi.

Cần sửa đổi các quy định pháp luật hiện nay và ban hành các quy định mới để đưa các hoạt động kinh doanh bất động sản vào nề nếp, chuyên nghiệp, trung thực.